T R I B U N A L S U P R E M O
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección: QUINTA
S E N T E N C I A
Fecha de
Sentencia: 03/05/2007
RECURSO CASACION
Recurso Núm.: 4693/2003
Fallo/Acuerdo: Sentencia
Estimatoria
Votación: 19/12/2006
Procedencia: T.S.J.CANARIAS SALA CON/AD
Ponente: Excmo. Sr. D. Rafael Fernández Valverde
Secretaría de Sala: Ilma.
Sra. Dña. María Jesús Rodríguez García
Escrito por: ADR
URBANISMO: CONVENIO URBANÍSTICO.
APROBACIÓN PROVISIONAL. ACTO DE TRÁMITE. COMPRAVENTA. NO ACTO DE TRÁMITE.
DEFECTUOSA DETERMINACIÓN DEL PRECIO.
RECURSO CASACION
Num.: 4693/2003 Votación: 19/12/2006
Ponente Excmo. Sr. D.: Rafael Fernández Valverde Secretaría
Sr./Sra.: Ilma. Sra. Dña. María Jesús Rodríguez
García
S E N T E N C I
A
TRIBUNAL SUPREMO.
SALA DE LO
CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO
SECCIÓN: QUINTA
Excmos. Sres.: Presidente:
D. Mariano de Oro-Pulido y López
Magistrados:
D. Pedro José Yagüe Gil
D. Jesús Ernesto Peces Morate
D. Segundo Menéndez
Pérez
D. Rafael Fernández
Valverde
D. Enrique Cancer Lalanne
En la Villa de Madrid, a tres de Mayo de dos mil siete.
Visto por la Sala Tercera (Sección Quinta) del Tribunal Supremo el
Recurso de Casación 4693/2003 interpuesto por la ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR EL RINCON, representada por la Procuradora Doña Cristina Gramaje López y
asistida de Letrado, siendo parte recurrida el AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE representado por el Procurador Don Argimiro
Vázquez Guillén y asistido de Letrado, y la GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO DEL AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE
TENERIFE SANTA CRUZ DE TENERIFE,
representada por el Procurador Don Argimiro Vázquez
Guillén y asistida de Letrado; promovido contra la sentencia dictada el 28 de
abril de 2003 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Santa Cruz de Tenerife, en Recurso
Contencioso-Administrativo nº 1349/2001,
sobre Plan Parcial.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-
Ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de Santa Cruz de Tenerife, se ha seguido el recurso número 1349/2001, promovido
por la ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR EL RINCON y en el que ha sido
parte demandada el AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE, la GERENCIA
MUNICIPAL DE URBANISMO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE, INVERSIONES LAS TERESITAS, S.
L. y la JUNTA DE COMPENSACIÓN LAS TERESITAS, sobre Plan Parcial.
SEGUNDO.-Dicho
Tribunal dictó sentencia con fecha 28 de abril de 2003, cuyo fallo es del tenor
literal siguiente: "FALLO: Declaramos la inadmisibilidad
del presente recurso 1349/07 por ser el acto recurrido un acto de trámite. Sin
costas".
TERCERO.-
Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de la ASOCIACIÓN
COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR EL RINCÓN, se presentó escrito preparando
recurso de casación, el cual fue tenido por preparado en providencia de la Sala
de instancia de fecha 19 de mayo de 2003, al tiempo que ordenó remitir las
actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.
CUARTO.-
Emplazadas las partes, la ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR EL RINCÓN
compareció en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, al tiempo que formuló
en fecha 24 de junio de 2003 el escrito de interposición del recurso de
casación, en el cual, tras exponer los motivos de impugnación que consideró
oportunos, solicitó se dictara sentencia
por la que "estimando los motivos de este recurso case y anule la
sentencia recurrida, resolviendo, igualmente, la controversia a que se refiere
el recurso contencioso-administrativo 1349/2001, en el que aquella tuvo lugar,
acordando la nulidad del convenio urbanístico de acuerdo con el suplico de
nuestra demanda".
QUINTO.- El
recurso de casación fue admitido por providencia de fecha 8 de octubre de 2004,
ordenándose también, por providencia de 13 de diciembre de 2004, entregar copia
del escrito de formalización del recurso a la parte comparecida como recurrida
a fin de que en el plazo de treinta días pudiera oponerse al recurso, lo que
hizo el AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE en escrito presentado en fecha 4
de enero de 2005, en el que expuso los razonamientos que creyó oportunos y
solicitó se dictase sentencia por la que "se desestime el recurso de
casación por sus trámites, en su día, dicte Sentencia por la que se desestime
el recurso de casación deducido".
Por la representación de la
GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO DEL AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE se
presentó escrito en fecha 4 de febrero de 2005 oponiéndose al recurso de
casación, y tras exponer los razonamientos que creyó convenientes terminó
suplicando a la Sala dictara sentencia con el siguiente tenor: "a) Inadmisión del recurso por infracción del artículo 86.4
LJCA al ser la cuestión principal, la determinación si los actos objeto de
recurso eran o no definitivos, dependientes de la legislación autonómica.
b) Alternativamente, de
desestimación de la totalidad del recurso presentado por la Asociación
Ecologista y Cultural "EL RINCÓN", confirmado en la misma resolución
el sentido de la Sentencia impugnada, por falta de concurrencia de los motivos
que se aducen por los recurrentes.
c) En todo caso, desestime los
demás motivos de impugnación presentadas contra los actos impugnados en
instancia, y confirmando, en consecuencia, su adecuación a Derecho.
d) Y, condene a los recurrentes al pago de las costas del presente
recurso.
SEXTO.-Por providencia de fecha 8 de noviembre de 2006 se señaló para
votación y fallo de este recurso de casación el día 19 de diciembre de 2006,
habiendo continuado la deliberación de la Sala hasta el día 24 de abril de
2007.
SÉPTIMO.-
En la sustanciación del juicio no se han infringido las formalidades legales
esenciales.
Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. RAFAEL FERNÁNDEZ VALVERDE, Magistrado de Sala
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por la
ASOCIACIÓN COORDINADORA
ECOLOGISTA POPULAR "EL RINCÓN" se
interpone recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sala de lo
Contencioso Administrativo, con sede en Santa Cruz de Tenerife, del Tribunal
Superior de Justicia de Canarias, en fecha de 28 de abril de 2003, por la que
se declaró la inadmisibilidad del Recurso Contencioso
Administrativo 1349/2001, interpuesto por la propia Asociación recurrente contra
el Acuerdo, adoptado en su sesión de 23 de julio de 2001 por el Pleno del
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, por el que queda enterado y presta su
conformidad al texto aprobado por el Consejo de Administración de la Gerencia
de Urbanismo del citado Ayuntamiento ---en su sesión de 18 de julio de 2001
anterior--- del "Convenio Urbanístico para la Reordenación del ámbito del
Plan Parcial de Las Teresitas y para viabilizar su desarrollo entre el Excmo.
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife y la Gerencia Municipal de Urbanismo, de
una parte, y de otra la Junta de Compensación `Playa de Las Teresitas´
y la entidad mercantil `Inversiones Las Teresitas, S. L.´" (en adelante
Convenio).
SEGUNDO.- Como
decimos, la Sala de instancia declaró la inadmisibilidad
del recurso, y se basó para ello, en síntesis, y por lo que aquí interesa, en
la siguiente argumentación:
a) Con carácter previo la
sentencia de instancia procede a concretar "el acto objeto de impugnación", a la vista de lo señalado por la parte actora "en su escrito de interposición y
según se desprende del contenido de su demanda"; concretando el mismo, según se expresa, en "el Convenio Urbanístico de fecha 18
de septiembre del año 2001 cuyo texto se publicó en el Boletín Oficial de la
Provincia de fecha 12 de octubre del año 2001".
Además de lo anterior la Sala de instancia lleva a cabo una doble
especificación:
1º. Rechaza que sean objeto del
recurso "otros
actos" cuya nulidad también se interesa
en el suplico de la demanda, y que antes hemos reseñado, considerando los
mismos "como una
reiteración, habida cuenta que el acuerdo de 18 de julio del año 2001 y el de
23 de julio del año 2001 no tienen ninguna sustantividad propia sino en
relación con el texto del Convenio Urbanístico". Y,
2º. Dentro del Convenio, la Sala de instancia concreta el exacto
objeto de impugnación, ya que, según expresa, "no es objeto de impugnación la totalidad del convenio sino
única y exclusivamente aquellas disposiciones que afectan a la adquisición por
parte del Excmo. Ayuntamiento de esta capital de las parcelas llamadas de
Frente de Playa (Estipulación Sexta)".
b) Que ---en relación con el
mencionado contenido--- se expone que "el convenio suscrito en fecha 23 de julio del año 2001 no
contiene un texto definitivo sino que por el contrario es el texto que se
somete a información pública en los términos que indican los artículos 236 a
239 del Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de mayo que aprueba el Texto Refundido
de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales
de Canarias.
Y ello se comprueba en
primer lugar por lo dispuesto en la estipulación novena del citado Convenio,
así como por lo que acuerda el mismo al indicar, en su parte final, que la
publicación del texto es a los efectos previstos en el artículo
237.1 de la citada norma, que prevee el trámite de información pública, poniendo a
disposición general el expediente.
Será por lo tanto tras este trámite, cuando
en su caso se apruebe el Convenio de manera definitiva y pueda en ese momento
impugnarse"..
c) Que, además, se añade "el actor limita su recurso a la
compraventa por parte del Ayuntamiento de unas parcelas, considerando que tal
adquisición se lleva a cabo en el citado convenio.
Sin embargo, ello no
es así, por cuanto ya se ha indicado que el mismo no ha sido aprobado
definitivamente sino que se ha sometido a información pública para posterior
aprobación, en su caso; y por otro lado, se indica en el propio Convenio, al
final de su estipulación sexta, folio 11 de las actuaciones, que la adquisición
se tramitará de conformidad con la legislación aplicable.
Por lo tanto, el
Convenio recoge el compromiso del Ayuntamiento de adquirir unas parcelas en
determinadas condiciones, pero no adquiere las mismas, sino que remite al correspondiente
procedimiento y de hecho en fecha 22 de marzo del año 2002 se otorgó la
escritura pública de adquisición de esas parcelas.
Es verdad que en fecha
23 de julio del año 2001 el Ayuntamiento adoptó dos acuerdos, que aun cuando
sean de la misma fecha son diferentes, puesto que por un lado quedó enterado
del texto del Convenio y prestó su conformidad al mismo (y de ahí su
publicación en el Boletín Oficial de la Provincia en fecha 12 de octubre del
año 2001); y, por otro, aceptó la oferta para adquirir las parcelas de Frente
de Playa.
Ahora bien, tal distinción no la hace el
actor que recurre el Convenio, considerando que por el mismo se adquieren las
indicadas parcelas cuando, como se ha dicho no es así, en vez de recurrir el
acto por el que en verdad se adquieren las mismas"..
d) Y, en conclusión "el artículo 25 de la Ley Jurisdiccional limita el objeto del
recurso contencioso administrativo a aquellos actos que pongan fin a la vía
administrativa sean definitivos o de trámite, si estos deciden directa o
indirectamente el fondo del asunto, impiden la continuación de procedimiento o
causan indefensión o perjuicio irreparable a derechos o intereses legítimos y
es obvio que ninguna de estas circunstancias concurren en el presente caso por
lo que debe de declararse la inadmisibilidad del
recurso".
TERCERO.-Contra
la citada sentencia ha interpuesto recurso de casación la citada ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR
"EL RINCÓN", en el cual se esgrimen dos
motivos de impugnación, articulado el primero al amparo del artículo 88.1.c) de
la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso
Administrativa (LRJCA), por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio
por infracción de las normas reguladoras de la sentencia; y, el segundo, al
amparo del artículo 88.1.d) de la citada LRJCA, por infracción de las normas
del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia aplicable para resolver las
cuestiones objeto de debate.
En el primer motivo se consideran infringidas las normas
esenciales sobre el contenido de las sentencias de los artículos 67 a 73 de la
LRJCA, 209 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), así
como el contenido esencial del derecho a la tutela judicial efectiva, previsto
en el artículo 24 de la Constitución Española y la jurisprudencia que los
interpreta.
En concreto, expone la Asociación recurrente, la sentencia
impugnada quiebra las garantías legalmente establecidas como consecuencia de su
falta de motivación y de congruencia. La citada falta de motivación de
la sentencia la enlaza la recurrente, en primer lugar, con el que califica de "error manifiesto y patente" de la misma, cual es el considerarse, por parte de la mencionada
sentencia de instancia, que la adquisición de unas parcelas ---prevista en la
estipulaciones sexta y novena del Convenio Urbanístico---se llevó a cabo
mediante Escritura Pública de 22 de marzo de 2002, lo cual es negado por la
recurrente. Y añade, a continuación, el que considera un segundo error de la
sentencia de instancia, consistente, según expresa, en confundir la cláusula
sexta con la novena y en alterar su contenido, que pasa de ser un mandato para
formalizar e inscribir la compra de las parcelas a convertirse en remisión a la
legislación específica de la adquisición, sin ninguna explicación sobre este
particular, que el posterior otorgamiento de escritura pública desvirtúa por
completo, quedando, pues, la resolución judicial inmotivada.
Y, en relación con el también
denunciado vicio de incongruencia omisiva, la
recurrente imputa a la sentencia de instancia el haber limitado el ámbito y
alcance del recurso en su Fundamento Primero "sin audiencia alguna y sin mayor explicación". En concreto, centra su queja en la decisión de la Sala de
instancia de haber limitado el recurso solo al Convenio Urbanístico, y no en su
totalidad, sino ---como dice la sentencia--- "única y exclusivamente (a) aquellas disposiciones que
afectan a la adquisición por parte del Excmo. Ayuntamiento de esta capital de
las parcelas llamadas de Frente de Playa"; así
como en la circunstancia de no haber valorado determinados hechos probados,
como son la anotaciones registrales de octubre de
2001.
CUARTO.-Pues
bien, este primer motivo, desde su doble perspectiva de falta de motivación y
de ausencia de incongruencia, debe de ser rechazado por la Sala.
Es cierto, y así hay que reconocerlo, que la Sala de instancia
incurre en un evidente error, que a continuación concretaremos, pero, también
lo es que a tal error le induce el planteamiento ---también erróneo--- de la
parte recurrente.
Si examinamos el suplico de la
demanda deducida en la Sala de instancia por la Asociación recurrente son tres
"actos" cuya nulidad se solicita:
a) El Acuerdo de la Gerencia
Municipal de Urbanismo de 18 de julio de 2001, por el que ---según se
expresa--- se aprueba el Convenio de referencia.
b) El Acuerdo del Pleno del
Ayuntamiento de 23 de julio de 2001 por el que se "acordó quedar por enterado y prestar
su conformidad al citado Convenio Urbanístico".
c) El mismo Convenio Urbanístico de referencia.
La Sala de instancia, por su parte, como hemos recogido en el
Fundamento Segundo anterior, limita el expresado ámbito de la impugnación a
este tercer aspecto ---esto es, al Convenio--- y, además, no en su integridad,
pues, dentro del mismo se limita y concreta "única y exclusivamente (a) aquellas disposiciones que
afectan a la adquisición por parte del Excmo. Ayuntamiento de esta capital de
las parcelas llamadas de Frente de Playa (Estipulación Sexta)", justificando la exclusión de los otros dos actos (de la Gerencia y
del Pleno) con base en que "no
tienen ninguna sustantividad propia sino en relación con el texto del Convenio
Urbanístico".
Sin embargo, es el propio
escrito de demanda el que parte de un evidente error, que luego va a repercutir
e incidir en todo el planteamiento que se realiza en la referida demanda. Si
bien se observa, la primera argumentación de la Asociación recurrente destinada
a la declaración de nulidad de los tres actos de referencia, es que la
información pública ---llevada a cabo en la tramitación del Convenio--- es
posterior a la aprobación y suscripción del mismo, con lo cual, se habría
producido ---desde su perspectiva--- una omisión en el procedimiento
establecido, siendo por ello nulos tanto el acuerdo aprobatorio como el mismo
Convenio.
Tal planteamiento ---erróneo--- tiene una explicación, consistente
en considerar, la parte recurrente, que con el Acuerdo Plenario de 23 de julio
de 2001 el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife estaba aprobando definitivamente
el Convenio; y ello, no es cierto.
La cuestión no es nueva para esta Sala, pues ya tuvo la
oportunidad de enfrentarse a la misma en la STS de 20 de octubre de 2005 (RC
3400/2003), con un planteamiento similar al de autos; esto es, considerando el
Convenio definitivamente aprobado en el Pleno de 23 de julio de 2001. Los
hechos, antes de reproducir nuestra respuesta de entonces, en realidad, fueron
los siguientes:
a) Con fecha de 18 de julio de 2001 el Consejo de
Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Santa
Cruz de Tenerife 18 de julio de 2001 se aprueba el Convenio de referencia; todo
ello tras una serie de negociaciones con las dos entidades que firmarían el
mismo, y, como consecuencia de una denominada "Propuesta Marco de
colaboración entre el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife (Gerencia
Municipal de Urbanismo) y la Junta de Compensación Polígono de Las Teresitas
para la viabilización del desarrollo urbanístico del
Plan Parcial Las Teresitas", que el Pleno del Ayuntamiento había aprobado
en su anterior sesión de 19 de enero de 2000.
(Estamos en presencia de lo que sería la aprobación de una
propuesta de convenio para ante el órgano competente para su aprobación: el
Pleno del Ayuntamiento; si se quiere, ante una "aprobación inicial").
b) Con fecha de 23 de julio
de 2001 el Pleno del Ayuntamiento adoptó dos acuerdos; en el que, aquí y
ahora, nos interesa acordó "quedar
enterado y prestar conformidad al texto del Convenio, aprobado por el Consejo
de Administración de la Gerencia con fecha de 18 de julio de 2001". En este Acuerdo se ordena que ---una vez suscrito el convenio
con las entidades interesadas---se procediera a la publicación de su texto;
esto es, que se sometiera a información pública durante un plazo de veinte días
a los efectos de que pudieren formularse las alegaciones que se considerasen
oportunas por los interesados en el mismo. De hecho, tales alegaciones constan
en el expediente remitido con los autos, aunque no el Acuerdo de aprobación
definitiva.
(No estamos, pues, todavía, ante la aprobación definitiva del
Convenio; si se quiere, y por analogía con otros instrumentos de planeamiento,
estaríamos ante una "aprobación provisional").
c) Siguiendo, pues, con el Convenio, con fecha de 18 de
septiembre de 2001 se procedió a la suscripción del mismo (de una parte,
por el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife y su Gerencia Municipal de
Urbanismo, y, de otra, por la Junta de Compensación Playa de Las Teresitas y la
entidad mercantil Inversiones Las Teresitas, S. L.).
d) Con fecha de 12 de octubre de 2001 se procedió a la
publicación del texto del Convenio en el Boletín Oficial de la Provincia de
Santa Cruz de Tenerife, iniciándose, así, el trámite de información pública.
e) Con fecha de 22 de marzo de 2002 el Pleno del
Ayuntamiento, tras la prestación de conformidad a la desestimación de
alegaciones llevada a cabo por la Gerencia Municipal, procedió a la aprobación
definitiva del Convenio.
(Este es, el Acuerdo definitivo que pone fin al procedimiento
aprobatorio del Convenio).
Partiendo de esto datos, las
alegaciones de falta de motivación, así como de incongruencia, no podemos
acogerlas, pues, las mismas han sido respondidas por la Sala de instancia, y,
aunque, en parte, su contenido no haya sido correcto, como hemos señalado, sin
embargo, tal respuesta, en gran medida, ha derivado del error de planteamiento
de la propia recurrente. El error, en concreto, de la Sala de instancia ---en
el sentido de que fue en fecha de 22 de marzo de 2002, cuando se otorga la
Escritura de compraventa de las parcelas por parte del Ayuntamiento de Santa
Cruz---, es cierto, sin duda, porque la Escritura fue suscrita en fecha de 18
de septiembre de 2001, encontrándose la misma unida a las actuaciones; sin
embargo, tal dato es irrelevante en relación con la inadmisión
que se declara por la Sala de instancia, sin perjuicio de las observaciones que
luego hagamos en relación con los efectos de la misma y de la compraventa que,
en principio, materializa.
Lo cierto, ahora, es que tal error no conduce a un defecto de
motivación determinante de la nulidad de la sentencia y, por otra parte, la
respuesta de la Sala ---en función del planteamiento que se le realizaba--- no
implica una ausencia de respuesta con entidad para significar un vicio de
incongruencia, ya que, al margen de otros aspectos, no es expresiva de
indefensión alguna.
QUINTO.-En el segundo
motivo (88.1.d de la citada LRJCA) se consideran infringidos los artículos
25 de la misma LRJCA y 97 de la Ley
30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (LRJPA), así como la
jurisprudencia que se cita en el desarrollo del motivo (fundamentalmente la STS
de 15 de marzo de 1999).
En síntesis, la Asociación recurrente considera que el acto de
aprobación del Convenio (según ella, mediante Acuerdo plenario de 23 de julio
de 2001) debe de ser considerado como un acto definitivo, y, en consecuencia,
ejecutivo e impugnable; por ello la recurrente insiste en su crítica a la
sentencia de instancia, que consideró al mismo como acto de trámite, y que, por
ello mismo, decretó la indamisibilidad del recurso.
Apoya tal planteamiento, fundamentalmente, en los efectos que considera
producidos como consecuencia de tal acto; en concreto, la recurrente entiende
que, al haber posibilitado el referido acto la compraventa de las parcelas
(formalizada en Escritura Pública de 18 de septiembre de 2001, y que tuvo
acceso al Registro de la Propiedad en fecha de 17 de octubre de 2001
siguiente), tal acto produjo unos efectos manifiestos, y, en consecuencia, por
ello, no puede ser un mero acto de trámite ordinario.
Por otra parte, la recurrente critica el planteamiento de la Sala
de instancia expresivo de que, en realidad, hubo dos actos (aspecto que antes
hemos reseñado) en la misma fecha ---y Pleno--- de 23 de julio de 2001: el uno,
por el que se queda enterado y se presta su conformidad al Convenio, y, el
otro, el acto por el que se acepta la oferta de adquisición de las parcelas del
Frente de la Playa, considerando ---la recurrente, según expone la sentencia de
instancia--que la compraventa deriva del primero de los actos ---esto es, del
Convenio---, cuando en realidad lo es del segundo. Esto es ---y frente a la
tesis de la Sala de instancia---, se entiende por la Asociación recurrente que
la compraventa se produce con el convenio, que tal distinción de la Sala no se
sostiene, y que la interrelación entre ambos actos es patente, citando al
efecto la cláusula sexta del convenio que se remite, para tal adquisición, a la
legislación específica aplicable y en la que expresamente se señala que "el Ayuntamiento ... adquiere las
parcelas", rechazando, pues, el
planteamiento del doble acto de la Sala de instancia ---así como el de simple
acto de trámite--- e insistiendo en que el convenio aprobado el 23 de julio de
2001 produjo efectos inmediatos: esto es, la adquisición de las parcelas con
cargo a los fondos públicos que se mencionan en la cláusula sexta del convenio,
su protocolización en escritura pública y su inscripción registral.
Por todo ello, se considera que se está en presencia de un acto finalizador del procedimiento, obligatorio y ejecutivo,
esto es, de un acto definitivo perfectamente impugnable, de conformidad con el
procedimiento establecido para la aprobación de los convenios urbanísticos en
el artículo 237 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de
la Ley de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo
1/2000, de 8 de mayo (en adelante LOTENCAN).
SEXTO.- Para
dar respuesta a este segundo motivo debemos realizar una distinción que
deriva, y es aceptada, tanto por las partes como por la Sala de instancia: que
existe una clara autonomía entre el convenio y la compraventa; esto es, que
estamos en presencia de dos actos, que, aunque relacionados entre sí, cuentan
con plena viabilidad y eficacia jurídica:
1º. Así consta en el propio
Convenio en el que, en su cláusula sexta ("Adquisición de las parcelas del Frente de Playa") se expresa que "el
Ayuntamiento ... adquiere las parcelas de dicha Unidad A, propiedad de la
entidad mercantil Inversiones Las Teresitas S. L., parcelas 1 a 11, ambas
inclusive" fijándose a continuación su
precio y forma de pago, resultando significativo el inciso final de dicha
cláusula sexta del Convenio: "Esta
adquisición, una vez perfeccionada, no está sujeta a condición alguna que limite las facultades
del Ayuntamiento en cuanto a su ordenación urbanística o a cualquier otra
competencia municipal".
Y, a mayor abundamiento, en su cláusula novena se regula el "Procedimiento y perfeccionamiento del
convenio", significándose ---como no podía
ser de otra forma--- su simple "carácter
de preparatorio de las resoluciones procedentes con respecto a las resoluciones
procedentes con respecto a las modificaciones del planeamiento". Pues bien, lo que aquí nos interesa destacar es que, tras citar
las normas autonómicas reguladoras de los convenios urbanísticos, se deja al
margen la cuestión relativa a la compraventa de las parcelas señalándose que "El presente convenio, a efectos de la
formalización e inscripción de la adquisición de las fincas señaladas en la
estipulación sexta, será tramitado de conformidad con la legislación
aplicable".
2º. Dicha autonomía entre el Convenio y la compraventa igualmente
se expresa en la Escritura de compraventa de 18 de septiembre de 2001, al
concretar en su Estipulación Primera su exclusivo objeto trasmisivo
de las parcelas, y, al añadir las cláusulas C, D y E de la Estipulación
Segunda, que reproducimos:
"C) La adquisición no está sujeta a
condición alguna que limite las facultades del Ayuntamiento en cuanto a su
ordenación urbanística o cualquier otra competencia municipal.
D) La adquisición tiene carácter propio y
sustantivo, con independencia de la relación que guarde con las estipulaciones
del Convenio Urbanístico del que queda hecha mención en el apartado Expositivo
II de esta escritura.
E) La adquisición se perfecciona por la
firma de esta escritura, sin que exista reserva de dominio, ni condición
resolutoria ni ninguna otra garantía real o personal a favor de la parte
vendedora, por la existencia de un precio aplazado ascendente al treinta y
cinco por ciento del precio de compra".
3º. Tal autonomía es aceptada por el propio Ayuntamiento al
contestar a la demanda ---reiterándolo en sus conclusiones--- al poner de
manifiesta que "la operación de
adquisición, aunque incluida en el Convenio y guardando relación directa con el
objeto del mismo de promover el desarrollo urbanístico del Plan Parcial Playa
de Las Teresitas, tiene sustantividad propia". Y, añadiendo que se trata de una "formulación intencionalmente separada, con el fin de darle
consistencia propia y una relativa separación de las vicisitudes que en su día
pueda experimentar el Convenio".
Igualmente así lo expresa el Secretario del Consejo de
Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en su sesión de 18 de
julio de 2001, ratificándolo el Interventor, a pregunta de uno de los
Consejeros presentes: "asimismo resalta
la cierta autonomía y singularidad de la adquisición de las parcelas respecto
de las estipulaciones de contenido urbanístico, en concreto considera que
conviene diferenciar la mencionada adquisición de las parcelas que se
adquieren, así como su pacífica posesión y, además, facilitar su
instrumentación ante Notario y Registrador de la Propiedad, para ello en
expediente desglosado se acordará la adquisición mencionada".
4º. Y, por último, así ha sido considerado por la Sala de
instancia ---con independencia de las conclusiones que la misma luego haya
alcanzado---al concretar en el primero de los Fundamentos de la sentencia, como
antes hemos trascrito, el exacto objeto de las pretensiones de la demanda: "única y exclusivamente aquellas
disposiciones que afectan a la adquisición por parte del Excmo. Ayuntamiento de
esta capital de las parcelas llamadas de Frente de Playa (Estipulación
Sexta)".
Y, obviamente, dicha concreción del objeto de las pretensiones del
recurso, no ha sido discutido en esta casación por ninguna de las partes.
SEPTIMO.-Partiendo,
pues, de dicha autonomía entre convenio y compraventa, el motivo formulado por
la recurrente ha de ser acogido, aunque solo en parte: Efectivamente,
ratificando nuestra anterior doctrina, la aprobación del convenio ha de ser
considerado, en el momento y trámite en el
que se impugna, como un acto de trámite, pero la compraventa de las parcelas
--autónoma respecto del Convenio--- no puede contar con tal naturaleza
procesal.
Por tanto, y en relación exclusivamente con el convenio, hemos de
comenzar reiterando la doctrina que, al respecto, pusimos de manifiesto en
nuestra STS de 20 de octubre de 2005 (resolviendo el Recurso de Casación
3400/2003, formulado contra los Autos dictados por la Sala de lo Contencioso
Administrativo, con sede en Santa Cruz de Tenerife, del Tribunal Superior de
Justicia de Canarias, de fecha 24 de julio de 2002 y 14 de marzo de 2003, inadmitiendo el Recurso Contencioso Administrativo
1105/2001, interpuesto contra el mismo Acuerdo de 23 de julio de 2001). Con
ella, ratificamos la consideración que de acto de trámite ---inimpugnable--- había puesto de manifiesto la Sala de
instancia, apoyando la inadmisión del recurso.
Decíamos entonces:
"Aparece unida a las actuaciones Acta
de la sesión del Pleno del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife de fecha 22
de marzo de 2002 de la que, con claridad, puede deducirse que fue en ésta
sesión en la que, definitivamente, fue aprobado el Convenio de referencia, y,
al mismo tiempo, que el acto que en el recurso se impugna ---aprobado en la
anterior sesión de 23 de julio de 2001--- tuvo la simple consideración de acto
de trámite.
Tratando de seguir un
cierto paralelismo con el procedimiento de aprobación de determinados
instrumentos de planeamiento, en la aprobación de los convenios urbanísticos
también podemos encontrar tres trámites esenciales en la legislación autonómica
de precedente cita:
a) Una
"aprobación inicial" por parte del Consejo de Administración de la
Gerencia Municipal de Urbanismo, a quien, entre otros extremos, y según el
artículo 2.2.e) de sus Estatutos (aprobados en la sesión del Pleno del
Ayuntamiento de 8 de noviembre de 1991 y publicados en el BOP de Santa Cruz de
Tenerife de 14 de febrero de 1992), corresponde "la tramitación de los
instrumentos de planeamiento y ordenación".
Tal acuerdo fue
adoptado por la Gerencia en fecha de 18 de julio de 2001.
b) Una especie de
"aprobación provisional" por parte ---en este caso--- del Pleno del
Ayuntamiento en cumplimiento de lo previsto en el apartado 1 del (artículo 237
de) la LOTENCAN, ... ; esto es, "una vez negociados y suscritos los
convenios sustitutorios de resoluciones" por
parte de la Gerencia Municipal de Urbanismo, y elevados por la misma al Pleno
del Ayuntamiento, por éste se acuerda el correspondiente trámite de
"información pública por un período mínimo de veinte días",
información pública que se llevará a cabo "mediante anuncio publicado en
el `Boletín Oficial de la Comunidad" o en el de la Provincia, según
proceda, y en al menos uno de los periódicos de mayor difusión en ésta".
Tal decisión ---que es
la impugnada en el supuesto de autos---, fue adoptada por el pleno municipal de
23 de julio de 2001. Si examinamos el texto del Acuerdo adoptado en la
posterior sesión de 22 de marzo de 2002, podemos observar como "el
Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el 23 de julio de 2001, acordó quedar
enterado y prestar conformidad al texto del Convenio, aprobado por el Consejo
de Administración de la Gerencia con fecha de 18 de julio de 2001". Si
bien se observa, a continuación, en el mismo texto del Acuerdo de 22 de marzo
de 2002, se relata como, a tal efecto de información pública, el convenio ---una
vez suscrito el 18 de septiembre de 2001, provisionalmente, se entiende--- fue
publicado en el BOP de 12 de octubre de 2001.
c) Por último, tras la
información pública, se produce la "aprobación definitiva" del
convenio. Siguiendo con el texto del Acuerdo de 22 de marzo de 2002, en el
mismo se expresa el resultado del trámite de la información pública
especificando las alegaciones formuladas, la prestación de conformidad a la
desestimación de alegaciones llevada a cabo por la Gerencia y la aprobación
definitiva.
En concreto, el texto
del Acuerdo adoptado es el siguiente: "Quedar enterado y prestar
conformidad a la desestimación por el Consejo de Administración de la totalidad
de las alegaciones formuladas al Convenio Urbanístico para la Reordenación del
ámbito del Plan parcial Playa de Las Teresitas y para viabilizar su desarrollo,
suscrito entre el Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife ---Gerencia
Municipal de Urbanismo---, de una parte, y de otra la Junta de Compensación
Playa de Las Teresitas y la entidad
mercantil Inversiones Las Teresitas, S. L., que se eleva a definitivo y
se incorpora a la tramitación del procedimiento del instrumento urbanístico de
planeamiento".
Debemos, pues rechazar el motivo, en cuanto
en el mismo se denunciaba la infracción del artículo 237.4 de la LOTENCAN, que
dispone que "los convenios se perfeccionan y obligan desde su firma, en su
caso tras la aprobación de su texto definitivo en la forma dispuesta en el
número anterior". Ello es, justamente, lo que acontece en el supuesto de
autos en el que el Acuerdo justifica la ausencia del trámite ---anterior a la
aprobación---previsto en el nº 3 del artículo 237: "elaborar una propuesta
de texto definitivo del convenio, de la que se dará vista a la persona o las
personas que hubieran negociado y suscrito el texto inicial".
Efectivamente, en el mismo texto del Acuerdo se expresa que "adoptados
dichos acuerdos, no parece necesaria la audiencia de los privados firmantes del
Convenio prevista en la Ley, pudiendo sustituirse la formalización del convenio
por una addenda al ya suscrito en la que se recoja el texto de los acuerdos
adoptados elevándolo a definitivo y la firma de las partes".
OCTAVO.-La
novedad que en este recurso se presenta, en relación con el anterior citado,
viene determinada, como ya hemos anticipado, por una doble circunstancia que en
el anterior recurso desconocíamos: (1) La adopción de dos Acuerdos en relación
con la cuestión que nos ocupa ---que ya hemos concretado-- por parte del Pleno
del Ayuntamiento en su sesión de 23 de julio de 2001, y (2) los efectos
derivados, en principio, de ambos actos ---directa e intrínsecamente
relacionados--- reflejados en la Escritura Pública de 18 de septiembre de 2001,
que tuvo acceso al Registro de la Propiedad en fecha de 17 de octubre de 2001
siguiente, antes, pues, a la aprobación definitiva del Convenio; o, dicho de
otra forma, con la simple aprobación provisional del mismo.
En su planteamiento la Asociación recurrente ignora el acto
posterior de aprobación definitiva del Convenio ---esto es, no lo impugna,
siendo un acto ajeno a este proceso---, entendiendo que la compraventa de las
parcelas (que es contra lo que, realmente, encamina sus pretensiones y
argumentos anulatorios) se ha producido como consecuencia del Acuerdo aprobatorio
del Convenio de 23 de julio de 2001 (entendiendo que se trata de la aprobación
definitiva del mismo y considerando que el período de información pública se ha
producido con posterioridad a tal aprobación).
Tal planteamiento de la recurrente no deja de tener su lógica,
pues, se requiere una explicación razonable para mantener que el acto impugnado
lo es meramente de trámite ---y en consecuencia todavía inimpugnable,
como ha decidido la Sala de instancia---cuando sus concretos efectos están
claramente a la vista y reflejados en un documento público notarial que ha
tenido acceso al Registro de la Propiedad. Por ello, desde esta Jurisdicción,
no podemos afrontar, al menos ahora (esto es, cuando el Acuerdo definitivo del
Convenio no ha sido impugnado), de una forma directa y con el carácter de
definitivo, la cuestión relativa a la legalidad del Convenio, pero
---insistimos--- dada la autonomía, aceptada por las partes y establecida en la
propia sentencia, nada impedía a la Sala de instancia conocer del objeto de las
pretensiones que la misma sentencia concretaba, esto es, de las dirigidas
contra la compraventa públicamente formalizada de las parcelas del Frente de la
Playa.
Por ello, la sentencia de
instancia debe de ser anulada en cuanto, tras concretar el objeto de las
pretensiones deducidas (esto es, la compraventa de las parcelas), sin embargo,
con manifiesta contradicción, hace extensivo a este objeto su tesis del acto de
trámite, que solo es aplicable al Convenio, aun no aprobado definitivamente.
En consecuencia, debemos ratificar ---exclusivamente en cuanto al
convenio--- el carácter de acto de trámite, y por tanto de inimpugnable
del Acuerdo de 23 de julio de 2001, tomando en consideración lo que ya dijimos
en nuestra STS, citada, de 20 de octubre de 2005, resolviendo un recurso de
casación formulado contra los Autos que, en otro recurso seguido en la
instancia, apreciaron las alegaciones previas por el mismo motivo aquí
planteado. En concreto, decíamos:
"Sin embargo, a pesar de la expresada
proyección legal y jurisprudencial en relación con los actos de trámite, por
las razones ya apuntadas en el Fundamento anterior, es evidente que, en el
supuesto de autos, no nos encontramos ante un acto de trámite sin las
características de los que acabamos de describir, por lo que resulta adecuada
la decisión de la Sala de instancia de proceder a la aplicación del artículo
51.1.c) LRJCA, y decretar, en consecuencia, la inadmisibilidad
del recurso. Esto es, con la inicial aprobación del convenio (1) no se decide
directamente o indirectamente en fondo del litigio, ya que la decisión
definitiva solo será adoptada tras el consiguiente trámite de audiencia e
información pública ---que antes hemos expuesto--- que otorga publicidad y
transparencia al acuerdo provisional inicialmente suscrito en el convenio;
tampoco (2) impide continuar el procedimiento, ya que justamente, como tal acto
de trámite, lo que posibilita es la continuación e impulso del procedimiento
para poder decidir sobre su definitiva aprobación; y, por supuesto, tampoco se
ha alegado por la recurrente ---y la Sala tampoco lo observa--- que con tal
aprobación provisional se haya producido (3) indefensión o (4) perjuicio alguno
irreparable a los derechos e intereses de los recurrentes".
NOVENO.-
Casada, pues, la sentencia de instancia estamos obligados a resolver el recurso
contencioso-administrativo, de conformidad con lo establecido en el artículo
95.2.d) de la LRJCA, esto es, en los términos en los que apareciera planteado
el debate, y concretados, pues, a la legalidad de la compraventa de la
parcelas.
Las partes están de acuerdo en
que estamos en presencia de un contrato privado de compraventa, llevado a cabo
por una Administración pública (artículo
5.3 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16
de junio), y que, por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo
9.1, "en cuanto a su
preparación y adjudicación, en defecto de normas administrativas específicas (se
regirá), por
la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo y en cuanto a sus
efectos y extinción, por las normas de derecho privado". Refiriéndose, en concreto, el precepto, entre otros similares, al
contrato de compraventa sobre bienes inmuebles para señalar que "se les aplicarán, en primer lugar, en
cuanto a su preparación y adjudicación, las normas de la legislación
patrimonial de la correspondientes Administraciones públicas".
Partiendo de esta circunstancia y teniendo en cuenta el aspecto
concreto del contrato que luego analizaremos ---existencia de previo informe
para la fijación del precio---, la cuestión suscitada es de evidente carácter
administrativo, por lo que esta Jurisdicción debe de ser considerada
competente.
Es cierto que antes hemos puesto de manifiesto que en el Pleno del
Ayuntamiento de 23 de julio de 2001 se adoptaron dos Acuerdos distintos: El
uno, aceptando la oferta de venta formulada de las parcelas, y el otro,
quedando enterado y prestado su conformidad al Convenio aprobado por el Consejo
de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo el día 18 de julio
anterior. Convenio suscrito ---con la provisionalidad que el mismo contaba---,
justamente, en la misma fecha (de 18 de septiembre de 2001) en que se firmaba
la Escritura de compraventa. Resulta significativo que el fedatario público
solo anexa a la Escritura de compraventa testimonio del primero de los Acuerdos
Plenarios de 23 de julio de 2001 (el de aceptación de la compraventa), y
testimonio del convenio al que se presta su conformidad en el otro Acuerdo,
pero no del propio Acuerdo. Incorporado, pues, al cuerpo de la Escritura de
compraventa ---que materializa el objeto de las pretensiones del recurso--- el
primero de los Acuerdos mencionados, nada nos impide conocer de la legalidad
del mismo.
Obviamente, en el análisis del mencionado contrato de compraventa
hemos de limitarnos al planteamiento que realiza la Asociación recurrente a
través de sus alegaciones, las cuales han sido contestadas por las demás partes
personadas.
Desde esta perspectiva cuatro
son las argumentaciones que constan en la demanda:
1ª. Que la información pública es posterior a la aprobación y
suscripción del convenio.
No podemos conocer de la misma. Al margen de que se trata de una
impugnación relacionada exclusivamente con el Convenio, y no con la
compraventa, ya hemos señalado que tal planteamiento deriva del error de la
recurrente de entender el Convenio definitivamente aprobado en fecha de 23 de
julio de 2001, cuando, como sabemos, en Acuerdo de dicha fecha solo fue
aprobado provisionalmente, dando lugar a su información pública.
2ª. Que el convenio carece de causa de interés general previamente
definida normativamente, de lo que hace derivar su nulidad de pleno derecho al
haberse dictado por órgano manifiestamente incompetente por falta de
apoderamiento expreso.
Tampoco podemos analizar la argumentación al estar la misma
relacionada con el Convenio.
3ª. Que los convenios urbanísticos no pueden canalizar
adquisiciones de bienes fuera del supuesto expreso previsto en el artículo
236.4 de la LOTENCA (transferencia de aprovechamiento urbanístico).
Al margen de ser otro aspecto relacionado con el convenio, el
artículo 4 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas proclama la libertad de las Administraciones públicas para "concertar los contratos, pactos y
condiciones que tengan por conveniente"
(principio de libertad de pactos), refiriéndose, además, en su artículo 6 a los
contratos mixtos. En términos similares, artículo 111 del Texto Refundido de
las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local, aprobado por
Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril.
4ª y 5ª. Son las dos únicas
alegaciones con incidencia directa sobre el contrato de compraventa, y que,
dada su íntima relación, podemos analizar de forma conjunta.
DECIMO.-En la
alegación se considera infringido el artículo 11 del Reglamento de Bienes de
las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de julio;
precepto que señala:
"La adquisición de bienes a título
oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa
reguladora de la contratación de las Corporaciones locales. Tratándose de
inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial ...".
En concreto, se señala por la recurrente que este requisito del
informe previo pericial no se considera cumplido con el Informe conjuntamente
emitido por la Secretario Delegado de la Gerencia Municipal de Urbanismo y el
Responsable del Área Económica del Ayuntamiento, imputándosele al mismo los
siguiente vicios:
a) Falta de idoneidad y competencia de los expresados técnicos
para la emisión del Informe.
b) El Informe infringe los principios de objetividad e
imparcialidad.
c) El Informe se acomoda a las exigencias de la parte vendedora.
Por otra parte la recurrente señala, complementado la anterior
argumentación, la falta de proporcionalidad del precio pactado, en relación con
el precio fijado para la totalidad del parcelario en 1998 (5.500 millones de
pesetas) frente al establecido en el actual contrato de 2001 (8.750 millones de
pesetas, solo por once parcelas del total, de las que, además, el Convenio
contempla transferir su aprovechamiento urbanístico a las parcelas que conserva
la vendedora).
DECIMO PRIMERO.-Las
anteriores alegaciones han de ser acogidas, y, en consecuencia, la compraventa
ha de ser anulada.
Del examen del expediente, en síntesis,
debemos destacar los siguientes aspectos:
1º.-En el texto del Convenio ---cláusula sexta--- se especifica como ha
sido determinado el precio de la compraventa y cual es sus cuantía: "El precio de adquisición de las
citadas parcelas y el del aprovechamiento urbanístico correspondiente, se ha
determinado de común acuerdo a partir de las tasaciones económicas y previo
informe de los servicios municipales, que obran en el expediente administrativo
correspondiente ... ascendiendo a la cantidad de ocho mil setecientos cincuenta
millones (8.750.000.000) de pesetas, equivalentes a 52.588.559,134 euros".
2º.- Por otra parte, en el Acta de la sesión del Consejo de
Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo celebrada el 18 de
julio de 2001, en la que se aprueba la propuesta de Convenio, se especifica el
origen de las tres valoraciones de los terrenos:
a) La efectuada por el Centro de Política de Suelo y Valoración de
la Universidad Politécnica de Cataluña, aportada por la Junta de Compensación y
la sociedad vendedora de las parcelas: Importe 12.740.000.000 pesetas.
b) La llevada a cabo por Tasaciones Inmobiliarias, S. A. (TINSA) a
petición de la Caja General de Ahorros de Canarias, de quien la solicitó la Gerencia
Municipal: Importe 10.550.063.200 pesetas.
c) La realizada, por directo encargo de la propia Gerencia, por la
Sociedad de Tasación, S. A.: Importe 7.789.000.000 pesetas.
En el mismo Acta se especifica que "a la vista de dichas valoraciones y el acuerdo alcanzado por
la partes respecto al precio de 8.750.000.000 de pesetas (52.588.156,85 euros)
ha sido evacuado informe conjunto de valoración por los servicios municipales
de fecha 16 de julio de 2001, el cual concluye que la valoración aportada por TINSA
resulta adecuada y suficiente por cuanto se ajusta al valor de mercado de las
once parcelas cuya adquisición se contempla en el convenio urbanístico".
3º.-Dicho Informe de Valoración (folio 287 del expediente)
---emitido, efectivamente, el 16 de julio de 2001--- es posterior a la
determinación del precio, pues el citado importe ya consta en el denominado
Informe Preceptivo sobre el expediente relativo al Convenio urbanístico,
emitido en fecha de 11 de julio anterior por el Secretario Delegado de la Gerencia
Municipal (folio 274 del expediente); informe, este, en el que, de forma
extraña, y a pesar de su fecha (11 de julio), ya se indica la evacuación del
Informe que nos ocupa evacuado por los servicios municipales en la posterior
fecha 16 de julio de 2001.
Pero centrándonos en el Informe de Valoración, en el mismo se
expresa que su objeto es "determinar si el
precio pactado por las partes se adecua al mercado y que además cumple con el
principio de buena administración, considerando la esencia del negocio jurídico
bilateral de que se trata y con apoyo en las valoraciones periciales de
parte".
Sin embargo tal Informe de Valoración no es un estudio comparativo
de la tres tasaciones que obran en el expediente, sino, mas bien, una
ratificación del informe emitido por la entidad TINSA, sin referencia alguna a
las otras dos valoraciones, teniendo, además, en cuenta la diferencia de 5.000
millones de pesetas entre dos de las tasaciones; según el mismo Informe
expresa, parece que la elección de tal valoración ---aportada, a petición de la
Gerencia, por la entidad Caja General de Ahorros de Canarias--- viene
determinada por cuanto, según se expresa, la misma "ya ha sido contrastada en la medida
en que ha servido de base para la operación crediticia concertada en su momento
por la parte vendedora". En la demanda se
expresa que tal operación había sido la adquisición por la entidad
Inversiones Las Teresitas, S. L. de la
totalidad del parcelario de la Junta de Compensación en 1998 por importe de
5.500.000.000 pesetas, con base en crédito hipotecario por aquella concedido a
esta.
4º.- En el Informe del
Secretario General, emitido el 11 de julio de 2001, se expresa que "el precio de compra ha sido fijado
libremente por parte vendedora";
posiblemente se trate de un lapsus, como se expresa
en la contestación a la demanda de la Gerencia de Urbanismo, como también lo
sería la referencia que en el mismo Informe se hace al Informe del Área
Económica, que solo sería emitido el día 16 de julio siguiente.
5º.-En esta misma fecha del 16 de julio de 2001 sería emitido el Informe
de la Intervención del Ayuntamiento, sin duda el de mayor rigor jurídico y
económico de los examinados, como enseguida veremos, por cuanto:
a) Analiza que la compraventa de las parcelas va unida a la futura
modificación del planeamiento, con la finalidad de alterar sus vigentes
determinaciones urbanísticas, señalando que "ese nudo de compromisos podría convertirse, en una carga
modal adherida al contrato de compraventa, de forma que, en caso de incumplimiento
como consecuencia de una modificación posterior del planeamiento en el
ejercicio de las potestades administrativas que ostenta el Ayuntamiento, podría
dar lugar a la activación por parte de alguno de los particulares intervinientes en el Convenio de su derecho de reversión
por incumplimiento de la carga modal". No
obstante el Informe rechaza tal posibilidad con base en las consideraciones que
realiza.
b) Desde una perspectiva genérica, y en relación con el informe
pericial al que se refiere el artículo 11 del Reglamento de Bienes, pone de
manifiesto el carácter preceptivo del mismo; su reserva a personal funcionario
conforme al artículo 15 de la Ley 30/1984, de 2 de agosto; su emisión por un
experto con especiales conocimientos y título adecuado en relación con la
materia sobre la que se ha de dictaminar (inclinándose en el supuesto de autos
por un arquitecto o por un equipo multidisciplinar experto en valoraciones y
tasaciones); la exigencia de su exactitud en la base fáctica y el rigor en su
razonamiento técnico; la adecuación del valor real al valor del mercado, así
como su relación con el aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su
clasificación y calificación del suelo y su situación, según los usos e
intensidades susceptibles de aplicación.
c) Analizando las tres
valoraciones efectuadas señala: Que la efectuada por la Sociedad de Tasación,
S. A. por encargo de la Gerencia es la que considera mas completa, cuyo
resultado (7.789.000.000 pesetas) queda por debajo del precio de la compraventa
con una diferencia de 961.000.000 pesetas, lo que representaría una desviación,
de fijarse este precio, a favor del Ayuntamiento comprador del 12,33%; que, sin
embargo, tanto esta tasación, como la efectuada por TINSA están sujetas a una
serie de hipótesis o salvedades de naturaleza urbanística advirtiendo por ello
sobre la modificación de la valoraciones, en caso de incorrección de los
supuestos de que parte.
d) Por último, y en relación, en concreto, con el Informe de
Valoración de la misma fecha, aunque señala que puede entenderse que con el
mismo se ha cumplido el requisito formal del artículo 11 del Reglamento de
Bienes, se añade que "hubiera sido mas
correcto desde el punto de vista de la idoneidad que dicho informe estuviera
suscrito por un arquitecto de la Administración urbanística (bien en exclusiva,
o mejor, conjuntamente, con los profesionales que rubrican el presente
informe), lo fundamental es que se trate de expertos en relación del área de
conocimientos sobre el que informan, determinación que se deduce en la medida
en que la Administración les ha encomendado su elaboración".
DECIMO SEGUNDO.-De tal
proceder hemos de deducir que el mencionado requisito del informe pericial,
exigido en el artículo 11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales,
dadas la circunstancias concurrentes en el supuesto de autos, no ha resultado
cumplido:
1º.-Los tres informes emitidos adolecen de inconcreción
y generalidad, estando condicionados por una serie de parámetros sobre cuyo
cumplimiento no existe seguridad.
2º.-El que sirve de base al Informe de Valoración de los Servicios
Municipales, emitido por la entidad TINSA, fue encargado por la Caja General de
Ahorros de Canarias ---y remitido a la Gerencia de Urbanismo, a solicitud de
esta---, siendo esta una entidad relacionada e interesada en la operación, por
cuanto tenía hipotecadas las parcelas, como consecuencia de concesión de
crédito hipotecario para la anterior compraventa de 1998 por parte de la luego
vendedora. Del examen de la Escritura de compraventa se deduce la necesidad de
la previa cancelación del anterior crédito hipotecario.
3º.- El emitido por la Sociedad de Tasación, S. A., directamente
por encargo de la Gerencia, ofrece un resultado que queda por debajo del precio
de la compraventa, con una diferencia de 961.000.000 pesetas, sin que se motive
en el Informe de Valoración la razón de porqué, al menos, no se ha exigido en
las negociaciones con los vendedores el expresado importe, mas beneficioso para
el Ayuntamiento, cuando ---además--- el Informe de la Intervención considera a
dicho informe el mas completo.
4º.-Desde una perspectiva subjetiva tampoco se especifica ---como
destaca el Informe de la Intervención---la razón por la que el Informe de
Valoración es emitido por el Secretario Delegado de la Gerencia (jurista) y el
Responsable del Área Económica (economista), sin tomar, además, en
consideración, otro informe de valoración, al parecer emitido por Arquitecto
Municipal de la propia Gerencia, según ponen de manifiesto varias de las
alegaciones al Convenio que figuran en el expediente. Tal informe, al que
varios de los que formulan alegaciones se refieren no consta unido al
expediente de autos y tampoco ha sido, como decimos, tomado en consideración en
el Informe de Valoración.
5º.-Tampoco existe explicación alguna que motive el precio que se
indica, en comparación con el de la anterior compraventa, llevada a cabo tres
años antes ---por importe de 5.500.000.000, según se expresa en el escrito de
demanda---, siendo, además, aquella del total parcelario de la Junta de
Compensación, mientras que las once parcelas de la actual compraventa suponen
una extensión del 62,33 % del total.
6º.- Por último, y quizá los mas significativo, debe recordase que se está en presencia de la venta de unas parcelas que se valoran en función de las determinaciones y aprovechamientos urbanísticos vigentes, pero para las que se contempla ---y así se pacta en el Convenio--- otro diferente. Esto es, se está procediendo a la compra de las parcelas en función de su actual valoración urbanística, si bien teniendo en cuenta la futura alteración de dichas determinaciones a través del correspondiente instrumento de planeamiento. Sin embargo, tal modificación dependerá del libre ejercicio de la potestad de planeamiento ---cuyo simple proyecto consta en el Convenio---; por ello, llama la atención que ---para alcanzar un correcto precio en la compraventa--- no se incluya en el Informe de Valoración estudio comparativo alguno ent