El pasado martes nuestra empresa, A&G Compañía Española de Fomento del Arrendamiento de Viviendas S.A., convocó a los medios de información canarios al objeto de presentarles dos acontecimientos novedosos en el panorama empresarial de nuestro Archipiélago. Por un lado, las claves de nuestro recién implantado Código de Buen Gobierno y, por otro lado, el funcionamiento de nuestra aplicación web que permite a nuestros accionistas votar en nuestras juntas generales mediante voto electrónico. Ambas iniciativas, pioneras en Canarias, están justificadas por el carácter plural de nuestro accionariado. La prensa cubrió ampliamente nuestra presentación aunque, para nuestra sorpresa, aún mencionando en sus crónicas ambos eventos, el titular común fue: "Según A&G la RIC no encarece los precios de la vivienda", afirmación que realmente hicimos, apoyándonos en información del Ministerio de Vivienda que aportamos como documentación complementaria en nuestra exposición.

A tenor del interés mostrado por este periódico por esta cuestión, hemos elaborado esta nota de prensa, en la que resumimos las claves objetivas con las que justificamos nuestra opinión de que la RIC, ni es, ni ha sido, determinante en el alza de precios experimentado por las viviendas en Canarias.

Entendemos, no obstante, la reacción general de los medios tras nuestro anuncio, pues el sambenito de que la RIC encarece las viviendas canarias está muy extendido, ello aún a pesar de que no ha habido ningún estudio empírico que lo avale. Entre el gran público no es de extrañar que llegue a calar ese sambenito, ya que con mucha frecuencia lee anuncios de viviendas de promotoras con llamativos mensajes de "aptas para la RIC". Es tal la profusión de estos anuncios, que es inevitable la asociación de ideas, concluir que tanto anuncio sólo debe corresponderse con una fuerte demanda de inmuebles por parte de inversores RIC y que tanta demanda RIC debe provocar, necesariamente, alzas en el precio de las viviendas.

Como bien saben los promotores e inmobiliarias, la RIC no tiene tanto protagonismo en la demanda agregada, pues las mayoría de las transacciones de viviendas son protagonizadas por familias y no por inversores RIC, los cuales sólo compran a promotores y nunca viviendas usadas. Se debe señalar que el diferencial de precio entre ambas, nuevas y usadas, no es notorio, lo que prueba que la demanda de inversiones RIC no posee suficiente identidad como para por sí sola provocar alzas de los precios. Les animo a que acudan a una promoción ya entregada y comprueben el precio de las viviendas que aún le restan por vender a los promotores y los comparen con los precios de las viviendas en ese mismo edificio que ponen a la venta los particulares que compraron sobre plano. Ambos precios son idénticos, porque, en ambos casos, lo más probable es que el comprador de ambos sea una familia. No ocurre así con locales, oficinas y naves industriales, donde sí se suele apreciar un diferencial de precio entre inmuebles comparables, justificado sólo por el carácter usado o nuevo. Los nuevos tienen normalmente un precio más elevado.

Existe, además, un argumento de sentido común que desmitifica el poder inflacionista inmobiliario de la RIC y es que, si efectivamente, la RIC tuviese esa capacidad inflacionista, por comprender una magnitud cuantiosa, igualmente provocaría descenso del precio de la vivienda, que compensaría la presión alcista, una vez terminado el plazo de cinco años de funcionamiento en arrendamiento que la norma exige, pues el destino mayoritario de estas compras RIC es su posterior venta. Si no fuera la venta ese destino final predominante, tendríamos un parque de viviendas en alquiler que, siguiendo las hipótesis de cuantiosas compras RIC, sería gigantesco, cosa que obviamente no ocurre, sino, en realidad, todo lo contrario, pues si eliminamos de la oferta de viviendas para arrendamiento, las viviendas con más de diez años, nos quedaríamos con cifras testimoniales, como lo acredita la enorme dificultad de encontrar vivienda no antigua en alquiler en nuestra región.

Además de las argumentaciones anteriores, podemos apoyar nuestra afirmación de que la RIC no ha tenido efecto determinante en los precios de la vivienda libre en Canarias apoyándonos en argumentaciones técnicas.

La primera consideración técnica que debemos hacer, es comentar que el grado de apertura de la economía española en general, y de la canaria en particular, es tan alto que difícilmente se puede entender nuestra economía sin atender a argumentos de globalidad. El citado alza de los precios inmobiliarios no ha sido un proceso específico de Canarias, ni de España siquiera. Ciertamente se ha producido con carácter global dicho alza en todo el primer mundo como consecuencia, fundamentalmente, de la interacción de razones demográficas y de razones financieras. Respecto a las razones demográficas, el general boom de natalidad de los años 60 y de los 70 ha incidido de forma notable en la demanda de viviendas, tanto de primera vivienda como de segunda residencia. Igualmente, el aumento de la esperanza de vida se ha traducido en un incremento en la demanda de viviendas de segunda residencia.

Desde un punto de vista financiero, hemos asistido a la conjunción de tres argumentos que han conducido de forma importante al incremento en la demanda de viviendas: tipos de interés de las principales divisas en mínimos históricos, lo que abarata el endeudamiento; las entidades de crédito han alargado el plazo de amortización de los préstamos, lo que minora el "sacrificio" de su devolución; y la crisis vivida en los mercados de renta variable, unida a la escasa rentabilidad de los mercados de renta fija, han "expulsado" gran parte del caudal de ahorro acumulado en los 10 años de fuerte crecimiento económico vivido desde 1995 en adelante hacia el mercado inmobiliario, mercado ausente de la volatilidad de la renta variable y con potencial demostrado de rendimiento muy superior a la renta fija.

La segunda consideración técnica hay que encontrarla en las estadísticas del Ministerio de Vivienda sobre evolución del precio del metro cuadrado de vivienda libre en cada región española desde 1995 hasta 2004, periodo del llamado boom inmobiliario. Según este ranking de subida del precio de la vivienda libre, de las 17 comunidades españolas, Canarias ocupa el puesto noveno. Las ocho regiones más inflacionistas en vivienda han sido, por este orden: Murcia, Baleares, Valencia, Cataluña, Aragón, Andalucía, País Vasco y Madrid. Una primera reflexión es que Canarias, única región con RIC y, a pesar de ella, no es capaz de estar en la primera mitad del ranking. Una segunda reflexión que nos produce este ranking es que, a excepción de Madrid y de Aragón, todas las regiones que lideran esta clasificación son costeras y con importantes crecimientos registrados en la demanda de viviendas para segunda residencia, mucha de ella justificada en demanda de extranjeros. La observación de nuestro territorio sí nos dice que se ha producido en estos últimos años un enorme tirón de la demanda de viviendas en Canarias realizada por no residentes, cuestión que nadie suscita como causa de inflación inmobiliaria, pues la "gran opinión" sólo se detiene en el culpable de la RIC.

Otro argumento apoyado en estadísticas oficiales es el ranking de las regiones españolas con mayor tasa de crecimiento de su población en igual periodo. Según el INE, está liderado este ranking por este orden: Baleares, Canarias, Murcia, Comunidad Valenciana, Madrid, La Rioja, Castilla La Mancha, Cataluña y Navarra. La correspondencia entre este ranking y el de subida de precio del precio de la vivienda libre por comunidades es manifiesta. Pero no puede ser casualidad y no lo es porque hay un indicador muy claro que lo confirma, nos referimos a la evolución de la renta familiar disponible bruta y, más concretamente, a su derivada de "gasto en consumo final de los hogares", indicador que expresa la salud financiera de las familias. Así, también según el INE, en el periodo 1995-2002, que contiene las estadísticas más actuales disponibles, el ranking de este indicador viene liderado por las siguientes comunidades, y según este orden: Baleares, Murcia, Canarias, Comunidad Valenciana, Andalucía, Navarra, Extremadura, Madrid y Aragón.

En consecuencia, parece obvio concluir que el alza de los precios de la vivienda se ha producido por razones comunes a un escenario global, especialmente de naturaleza financiera y demográfica. Igualmente, se puede concluir que las variables locales más influyentes son la evolución de la salud financiera de las familias, el crecimiento poblacional y el papel que juegue la demanda de segunda vivienda, especialmente acusado en zonas de costa. Para el caso canario, y antes de medir el papel de la RIC como explicador de la evolución del precio de la vivienda, mejor deberíamos detenernos en muchos otros aspectos, como la tradicional escasez de suelo, el carácter archipielágico, la presión que la demanda de suelo para uso turístico provoca sobre el precio del suelo residencial etc.

Una vez comprobado que la RIC no determina, ni mucho menos, el alza de los precios de la vivienda en Canarias, deberían nuestras autoridades reflexionar sobre la potencia de este incentivo en orden a incrementar el parque de viviendas en alquiler, facilitando, así, el acceso a una vivienda a muchas familias, lo que constituye una urgente demanda social. Piénsese que el alza de los precios ha alejado del mercado de viviendas a muchos jóvenes, a inmigrantes y a muchas familias humildes. En este sentido, ya hemos iniciado múltiples contactos con la administración, especialmente en orden a edificar viviendas sobre suelo público o para adquirir VPO que se destinarán a arrendamiento. Ambas figuras son, lamentablemente, prácticamente inéditas en nuestra región. Nuestra empresa tiene la solución jurídica y la capacidad para movilizar recursos que permitan que la RIC juegue el papel social que se le debe exigir. Quedamos a la espera, y en ello ya estamos trabajando, de que las instituciones públicas contribuyan a su consecución y ello sin que sea preciso el empleo de recursos públicos, basta con los de la RIC. Tan sólo solicitamos trabajar conjuntamente intercambiando información para, así, poner en el mercado viviendas nuevas con rentas muy asumibles, incluso por debajo de los 250 euros al mes, y que el inquilino pueda adquirirnos posteriormente sin que se produzcan comportamientos especulativos en el precio de la vivienda mientras haya sido de nuestra titularidad.