A LA SALA
DE LO CIVIL Y PENAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD AUTONOMA DE
CANARIAS
EL
FISCAL, de conformidad con lo dispuesto en los arts
100,105 y 271, en relación con el art. 773.2, todos ellos de la Ley de
Enjuiciamiento Criminal, y artículos 2 y 3 del Estatuto del Ministerio Fiscal,
formula QUERELLA, con solicitud del secreto de las actuaciones, contra
Don MIGUEL ZEROLO AGUILAR, Don MANUEL PAREJO ALFONSO, Don ANTONIO MESSIA DE
YRAOLA, Don JUAN REYES DELGADO, Don JOSE LUIS ROCA GIRONES, Don EMILIO JOSE
FRESCO RODRIGUEZ, Don JOSE EMILIO GARCIA GOMEZ, Don JOSE EUGENIO DE ZARATE
PERAZA DE AYALA y Don JOSE TOMAS MARTIN GONZALEZ, por el delito de
Prevaricación previsto y penado en el artículo 404 del Código Penal, y además
contra Don MIGUEL ZEROLO AGUIAR, Don MANUEL PAREJO ALFONSO, Don EMILIO JOSE
FRESCO RODRIGUEZ, Don JOSE EMILIO GARCIA GOMEZ, Don ANTONIO RAMON PLASENCIA
SANTOS y Don IGNACIO MANUEL CANDIDO GONZALEZ MARTIN, por el delito de
Malversación de Caudales Públicos previsto y penado en el art. 432 nº 1 y 2 del
Código Penal, expresando, según lo establecido en la Ley rituaria
criminal, las siguientes CIRCUNSTANCIAS:
1ª. Competencia: Se dirige la presente querella a la
Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia a tenor de lo
preceptuado en el art.73.3.a) de la Ley Orgánica del Poder Judicial, art. 272
de la LECRIM, y art. 10.3 del Estatuto de Autonomía de Canarias, por el ser
querellado Don Miguel Zerolo Aguilar parlamentario
autonómico desde el año 2003.
2ª.
Es querellante el Ministerio Fiscal, en el ejercicio de las funciones
que le atribuye el art. 3º.núm. 4º de la Ley 50/1.981 de 31 de diciembre,
reguladora del Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal, en relación con los arts. 105 y 271 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
3ª. Son querellados:
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DON MIGUEL ZEROLO AGUILAR |
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DON MANUEL PAREJO ALFONSO |
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DON ANTONIO MESSIA DE YRAOLA |
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DON JUAN REYES DELGADO |
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DON JOSE LUIS ROCA GIRONES |
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DON EMILIO JOSE FRESCO RODRIGUEZ |
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DON JOSE EMILIO GARCIA GOMEZ |
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DON JOSE EUGENIO DE ZARATE PERAZA DE
AYALA |
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DON IGNACIO MANUEL CANDIDO GONZALEZ
MARTIN |
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ANTONIO RAMON PLASENCIA SANTOS |
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DON JOSE TOMAS MARTIN GONZALEZ |
4ª.
La presente querella se fundamenta en la siguiente relación circunstanciada de
HECHOS:
PRIMERO. El día 19 de abril de 1964, se
constituye LA JUNTA DE COMPENSACION “PLAYA DE LAS TERESITAS” ante el Notario de
esta Capital Don Francisco Die Díaz, con la
asistencia del 60% de los propietarios de los terrenos que constituyeron las
zonas denominadas de “ Las Teresitas ó tras de la Arena, Montaña Morena y Valle
de las Huertas y ladera de las Huertas”, pertenecientes al termino municipal de
Santa Cruz de Tenerife, Barrio de San Andrés, reuniéndose y ante la ejecución
del Plan de Urbanismo de la Playa de las Teresitas conforme al Plan de
Ordenación Parcial aprobado por el Ministerio de la Vivienda en resolución de
fecha 27 de julio de 1961, deciden unirse con fines de urbanización y, en su
caso, de edificación, con solidariedad de beneficios y cargas, bajo una gestión
común.
Presenta un primer Proyecto de
Compensación al Excmo. Ayuntamiento de esta capital aprobado con carácter
definitivo por Resolución del Ministerio de la Vivienda de fecha 29 de
septiembre de 1966, y publicado en el BOE número 259 del 29 de octubre de 1966.
Entre los acuerdos básicos adoptados al
constituirse la Junta de Compensación y convertidos en estatutos por la
Resolución de la Comisión Central de Urbanismo de 29 de septiembre de 1966, los
cuales fueron modificados posteriormente por las Asambleas Generales celebradas
los días 8 y 15 de marzo de 1979 se establecía en su articulo Séptimo que la
Junta de Compensación como Entidad Urbanística Colaboradora, actuara como
fiduciaria con poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los
asociados incluidos en el Polígono en los supuestos del articulo siguiente; y
el articulo octavo de los estatutos, establecía literalmente que “ la
constitución de gravámenes previsto en el Art. Quinto, letra h) de estos
Estatutos y la enajenación de los bienes de sus asociados, a pesar de lo
dispuesto en el ART. Decimotercero, podrán llevarse a cabo por los órganos de
esta Entidad y en representación de éstos, siempre que lo consientan los
interesados. En su defecto lo autorizara, en cada caso, el Órgano actuante, en
resolución motivada, de acuerdo con las determinaciones señaladas en el Art. 24
del Reglamento de Reparcelaciones y con los efectos
regístrales correspondientes. Para que pueda ser sometido al Órgano actuante el
acto de la enajenación de los bienes de sus asociados a que se refiere el
presente articulo ,es necesario justificar la necesidad del mismo, aprobarse
por la Asamblea General con el “ quórum” de las dos terceras partes del valor
de los derechos de los miembros de la Junta y ser adjudicadas a la Junta de
Compensación las Parcelas, como acto de Reparcelación
y a cuenta del Proyecto de Reparcelación y con cargo
a los volúmenes de los propietarios que no estén al corriente de su
obligaciones económicas, siendo enajenadas las mismas en publica subasta según
se previene en el Art. 22 del Decreto 1006 de 7 de Abril de 1966.
SEGUNDO. En 1967 la Junta de
Compensación solicitó la declaración de “Las Teresitas” como Centro de Interés
Turístico nacional ( C.I.T.N.)
lo que se produce, al amparo de lo dispuesto en la ley 197/63 de 28 de
Diciembre, reguladora de Centros y Zonas de Interés Turístico Nacional con su
Reglamento de 1964, y da origen al plan de Ordenación Urbana del C.I.T.N. de las Teresitas.
En fecha 21 de agosto de 1967 se
formaliza ante el Notario de Santa Cruz de Tenerife D. Juan J. Zuñiga Galindo escritura pública de “Determinado Convenio y
Cesión de terrenos”, otorgada por la Junta de Compensación del Centro de
Interés Turístico Nacional “ Playa de las Teresitas” a favor del Excmo.
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife.
Como en él se expone, dicho Convenio
estuvo animado por la falta de coordinación de los intereses públicos y
privados entre el Excmo. Ayuntamiento y la Junta de Compensación, puesta de
manifiesto en el transcurso del trámite de la declaración del Centro, al exigir
la Dirección General de Promoción del Turismo la necesidad de que se
formalizara un Convenio entre el Ayuntamiento y la Junta de Compensación, para
poder llevar a efecto tanto la ejecución del Plan de Ordenación Urbana y el de
Promoción Turística como la realización de las obras de defensa y mejoramiento
de la playa.
Con motivo de esa exigencia ministerial,
se formaliza el Convenio entre el Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de
Tenerife y la Junta de Compensación de Playa de las Teresitas, después de haber
sido aprobadas las bases previas del mismo por parte de la Corporación
Municipal en sesión plenaria de 18 de agosto de 1.967 y por la Junta de
Compensación en Asamblea General celebrada el 2 de agosto de 1.967.
Entre las muchas condiciones estipuladas
hemos de reseñar aquella que determinaba que la Junta de Compensación habría de
aportar al Ayuntamiento 50 millones de pesetas como contribución a las obras de
la Playa, habiendo sido cedidos al Ayuntamiento, con la finalidad exclusiva de
financiar las obras expresadas, los terrenos que forman la franja que bordea la
Playa de las Teresitas, cuyo limite superior coincide con el comienzo de la
carretera de Igueste de San Andrés, siguiendo
aproximadamente la cota 20.
En 1969 la Junta de Compensación solicita
la revisión de dicho Plan y en 1970 se aprueba, por el Consejo de Ministros, la
denominada “Revisión del Plan de Ordenación Urbana del Centro de Interés
Turístico nacional de Las Teresitas” con el carácter de Plan parcial y con
ejecución en el plazo de nueve años (Boletín Oficial del Estado de 3 de
noviembre de 1.970).
El 26 de
noviembre de 1.973 Ayuntamiento y Junta de Compensación formalizan un nuevo
Convenio, ratificado por la Junta en su Asamblea General del día 10 de
diciembre del mismo año y por el Ayuntamiento en el Pleno celebrado el 25 de
diciembre de 1.973. Se refieren en él los antecedentes del planeamiento
urbanístico que, en sucesivas etapas desde el año 1.957, han tenido por
objetivo la ordenación de la urbanización de los terrenos de la Playa de las
Teresitas y sus alrededores, que culmina con el Plan Parcial modificado que
sirve de documento técnico al presente Convenio, que fue presentado al
Ayuntamiento el 27 de octubre del mismo año 1.973 y que pretende modificar el
Plan parcial aprobado por el Consejo de Ministros de 8 de octubre de 1.970, sin
que dicha modificación llegara a producirse.
En 1983, se aprueba el Avance del Plan
General de Santa Cruz de Tenerife, sin que haya habido pronunciamiento formal
sobre la caducidad del plan de 1970, no obstante haber transcurrido más de
nueve años.
TERCERO.El 21
de noviembre de 1986 se celebra un nuevo convenio entre el Excmo. Ayuntamiento
de Santa Cruz de Tenerife y la Junta de Compensación “ Playa de las Teresitas”
en el que la Junta de Compensación reduce la edificabilidad prevista en el Plan
de 1970 pasando de un volumen de 2.496.880 m3 a otro inferior al millón de m3,
es decir, se reducirá la edificación prevista en 1.500.000 m3, y además se
renuncia a la declaración de Centro de Interés Turístico Nacional, sometiéndose
al régimen ordinario de la Ley del Suelo, así como, a ceder gratuitamente al
Ayuntamiento los terrenos ocupados por la playa y sus accesos, cuya superficie
es de 63.700 m2 y a la cesión gratuita de los terrenos clasificables como
espacios de rehabilitación paisajística y que ascienden a 560.000 metros
cuadrados.
Dicho Convenio da lugar a la Revisión del
Plan Parcial de las Teresitas de 21 de julio de 1988.
El 19 de enero
de 1.987 se produce acuerdo de la Asamblea General Ordinaria de la Junta de
Compensación “Playa de las Teresitas” por el que se aprueba el Proyecto de
Compensación “Playa de las Teresitas” y eleva al Ayuntamiento de Santa Cruz de
Tenerife para su aprobación definitiva. Este proyecto de Compensación es
aprobado por el Excelentísimo Ayuntamiento Pleno, en sesión extraordinaria
celebrado el 23 de mayo de 1.989 y elevado a escritura pública en fecha 24 de
agosto de 1.989, ante el Notario del Ilustre Colegio de las Palmas D. José
Manuel García Leis, al nº 2.759 de su protocolo. Se
titula el documento “Proyecto de reparcelación por el
sistema de compensación del Plan parcial del Polígono de “Playa de las
Teresitas” de Santa Cruz de Tenerife”. A los efectos que correspondan se
valoran los terrenos integrantes de dicho proyecto en 4.500 millones de pesetas
y la reparcelación consta de 102 fincas con un total
de 303.076 metros cuadrados edificables.
Además de esas 102 parcelas con
aprovechamiento edificable, se incluyen 9 más de las que resulta adjudicatario
el Ayuntamiento por cesión obligatoria y gratuita, es decir, las parcelas
102,104,105,106,107,108,109,110 y 111.
CUARTO. La Revisión del Plan Parcial de
1988 fue recurrida tanto por la Administración del Estado como por el Grupo
Socialista, dictándose sentencia por la Sala de lo Contencioso Administrativo
de fecha 11 de marzo de 1992 , en la que declara nula la Revisión del Plan
Parcial de las Teresitas de 1988, con lo cual nos encontramos que la zona de
Playa de las Teresitas esta desprovista de cualquier regulación toda vez que
únicamente tenemos las directrices del Plan General de Ordenación Urbana, sin
que exista una regulación detallada de la zona.
La sentencia dictada por la Sala de lo
Contencioso Administrativo de Santa Cruz fue recurrida ante Tribunal Supremo.
QUINTO. El mismo año en que dicta
sentencia la Sala de lo Contencioso Administrativo de Santa Cruz, por Orden de
7 de enero de 1992, se aprueba definitivamente el Plan General de Ordenación
del municipio de Santa Cruz de Tenerife, que constituye, básicamente, el
instrumento que define el modelo de organización de un municipio y de ocupación
de su suelo, estableciendo la ordenación urbanística para todo el termino
municipal( salvo los espacios naturales declarados por Ley) y las condiciones
en que pueden producirse los desarrollos urbanos y la gestión que ha de regir
el proceso de su desarrollo.
El Plan General de 1992 dejaba en
suspenso su aplicación para ámbito del Plan Parcial las Teresitas, salvo en el
Polígono 4 hasta que se dicte sentencia definitiva en los recursos
jurisdiccionales interpuestos, y disponía que en un futuro se dictarían unas normas complementarias del Plan General para
la adaptación de aquel a los términos que contenga la Resolución judicial.
SEXTO. El 29 de junio de 1998, la sala
de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, Sección Quinta, dicta
sentencia y revoca la Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo
de esta Ciudad, con lo que deviene firme la revisión del Plan Parcial de las
Teresitas de 1988.
En La mencionada sentencia se estableció
como día para la votación el 17 de junio de 1998, hecho de especial significado
por lo que se relatara seguidamente.
SEPTIMO. Consta acreditado que un día
antes del designado por el Tribunal Supremo para la votación de la sentencia,
el 16 de junio de 1998, la Junta de Compensación “Playa de las Teresitas” se
comprometió a vender por 5.500 millones de pesetas un conjunto de 101 parcelas
(es decir toda la urbanización salvo una parcela) a una sociedad aun
inexistente y denominada “Inversiones Las Teresitas S.L.”.
Ese mismo día, 16 de junio de 1.998, la
inexistente sociedad referida firma un estudio de viabilidad para la compra del
“Plan Parcial del Polígono de la Playa de las Teresitas” describiendo la
propiedad con un total de 389.925 metros cuadrados, en tanto que el Plan de reparcelación del Polígono determina su techo máximo
edificable en 303.076 metros cuadrados.
El día 17 de junio de 1998 se solicito al
Registro Mercantil la reserva de la denominación “Inversiones Las Teresitas S.L.” y el Registro certifico al día siguiente dicha
denominación.
El mismo día (17 de junio) alguien abrió
en la entidad Caja Canarias una cuenta corriente a nombre de la sociedad en
constitución donde DON FELIPE MANUEL ARMAS JERONIMO y PROMOTORA PUNTA LARGA
S.A. (con un capital de 200 millones de pesetas y cuyos accionistas eran D.
Antonio Ramón Plasencia Santos con un 93,75% y D. Yamil Smarhim Pantoja
con el resto) ingresaron 15 millones de pesetas cada uno de ellos. El ingreso
de D. Felipe Manuel Armas Jerónimo se realizó mediante un cheque contra la
cuenta de D. Ignacio Manuel González Martín, consejero en aquel momento de Caja
Canarias.
El día 18 de junio de 1998, Inversiones
Las Teresitas S.L., sociedad en tramite de
constitución, solicita de la Caja de Ahorros de Canarias un préstamo por
importe de 5.600 millones de pesetas sin más garantía que la hipotecaria de las
propias fincas que se pretendían adquirir. La solicitud de la operación
crediticia, así como el estudio de viabilidad, figuran firmados por D. Antonio
Ramón Plasencia Santos y D. Felipe Manuel Armas
Jerónimo.
Ese mismo día
18 de junio de 1.998 en que se solicita el préstamo, el Subdirector General de
Negocio de la Caja de Ahorros de Canarias, D. Fernando Ramos, realiza un
estudio provisional y de viabilidad económica de la operación de préstamo con
garantía hipotecaria solicitada por la Mercantil Inversiones Las Teresitas, S.L. Concluye, que la inversión es viable por ser “ los
solicitantes personas de gran capacidad inversora, que siempre han demostrado
una gran liquidez, que poseen los conocimientos necesarios para el desarrollo
de este proyecto y que, en definitiva, se trata de personas conocedoras del
mercado” y que “ los miembros de Inversiones Las Teresitas, S.L.
son promotores de reconocida solvencia y potencialidad”, olvidándose sin
embargo que D. Felipe Manuel Armas Jerónimo, uno de estos promotores, era mero
apoderado en diversas sociedades pertenecientes al grupo de empresas de D.
Ignacio Manuel González Martín, tales como Tionerjoya,
S.L., Vultesa S.L. o Promopalma,
S.A. y que en la información facilitada
por la entidad consta que su profesión es peón y que es titular de una póliza
de préstamo, formalizada el 11 de octubre de 1.996 por un importe de 1.000.000
de pesetas y que su nomina de septiembre de 1.996 en la sociedad Vultesa S.A. es de
120.161
pesetas.
Dicha operación
fue aprobada por el Comité de Inversiones de Caja Canarias el 19 de junio de
1998 y por el Consejo de Administración el 23 de junio de 1998 por mayoría de
sus miembros con una abstención, la del consejero D. Amid
Achi Fadul y,
aparentemente, con la ausencia del consejero Sr. Zerolo
Aguilar, Alcalde de Santa Cruz de Tenerife y directamente afectado por la
posible compra de dichos terrenos, dado que en aquellos momentos había una
fuerte oposición popular en la Ciudad a que se construyera en la playa de las
Teresitas. La operación contó con el voto afirmativo del resto de los miembros
del Consejo de Administración, que de esta manera concedieron un crédito de
5.500 millones de pesetas a una sociedad que únicamente tenia un capital social
de 30 millones de pesetas, que tenía un futuro totalmente incierto puesto que
estaba pendiente la sentencia del Tribunal Supremo, que no tenía mas garantía
que los propios terrenos que iba a adquirir y que, además, no se encontraba
inscrita en el registro Mercantil, dado que la inscripción no se produjo sino
hasta el día 26 de junio. Entre los asistentes al consejo figuro el consejero
D. Ignacio M. González Martín, que, como no, voto favorablemente a la concesión
del crédito.
Es decir, D. Ignacio González Martín,
Consejero de la Caja General de Ahorros de Canarias, solicita un préstamo a
través de una persona interpuesta, que se le concede, por importe de 5.600
millones de pesetas, por medio de una sociedad en curso de constitución y sin
más garantía que los propios terrenos que se iban a adquirir y además dada su
situación de Consejero consigue que el mismo día en que se solicita el préstamo
se informe favorablemente por el Subdirector General de Negocio, que al día
siguiente informe favorablemente el Comité de Inversiones de la Caja y que el
Consejo de Administración de la misma, de la que es miembro, lo otorgue en una
fecha previa a la constitución de la propia sociedad prestataria.
Efectivamente el día 24 de junio de 1998
por fin se constituye la sociedad INVERSIONES LAS TERESITAS S.L.
con un importe de 30 millones de pesetas suscribiendo al 50% las participaciones
sociales los mencionados anteriormente. Se nombran administradores mancomunados
a D. Felipe Manuel Armas Jerónimo y a D. Antonio R. Plasencia
Santos y, los socios se reservan el derecho de tanteo para adquirir
preferentemente las participaciones sociales en el supuesto de transmisiones, y
ese mismo día ( 24 de junio) D. Antonio Plasencia
Santos, como administrador único de Promotora Punta Larga, dio su
consentimiento para que en el plazo de tres meses D. Felipe Manuel Armas
vendiera las participaciones que había asumido a quien estimara conveniente.
Como puede
verse a continuación, el día 26 de junio de 1.998 hubo una considerable y
rápida actividad (notas, por otra parte, que caracterizan la forma en que se
han desarrollado todas las actuaciones) en la Notaria de D. Nicolás Quintana Plasencia, Notario del Ilustre Colegio de Las Palmas, quien
autoriza las escrituras con el nº de protocolo 2.349,2.350 y 2.351.
El día 26 de junio de 1998 mediante la
escritura notarial con nº de protocolo 2.349, D. Felipe M. Armas vendió sus
participaciones por 15 millones de pesetas a Promotora Victoria S.L., sociedad cuyos accionistas eran D. Ignacio M.
González Martín y su esposa Doña. Antonia Santiago González al 50%, siendo su
capital social de 25 millones de pesetas.
El mismo día
(26 de junio) se formalizó la compra por parte de Inversiones Las Teresitas S.L. de las 101 parcelas, que vendía la citada Junta de
Compensación, mediante la escritura notarial con nº de protocolo 2.350
(inmediatamente siguiente a la anterior) y también ese día se formalizo el
préstamo hipotecario mediante la escritura notarial con nº de protocolo 2.351
(inmediatamente siguiente a las dos anteriores). Comparecieron por Inversiones
Las Teresitas S.L. como administradores mancomunados
los Sres. Plasencia y Armas.
Posteriormente, y según se publicó en el
Boletín Oficial del Registro Mercantil de 5 de agosto de 1.998, D. Felipe
Manuel Armas cesó como Administrador mancomunado, nombrándose a D. Ignacio
Manuel González Martín, D. Carlos Antonio Plasencia
Romero y D. Pedro Miguel González Santiago, siendo estos dos últimos hijos de
los otros dos administradores.
Toda esta actuación anómala de la entidad
crediticia provocó un acta de inspección realizada por el Banco de España el 3
de febrero de 2000, en el cual tras resaltar los hechos que ya se han
mencionado, hace constar asimismo lo siguiente:
Un primer aspecto hace referencia a los
datos financieros de Inversiones Las Teresitas S.L. y
su garantía hipotecaria. Se determina que las cuentas de resultados del año 98
presentan unas perdidas de 233.000 pesetas y movimientos no significativos, a
pesar de no aparecer contabilizado el recibo vencido en diciembre y no abonado
hasta enero siguiente por importe de 69 millones de pesetas. Señala el Banco de
España que de haberse contabilizado correctamente según las reglas financieras,
la sociedad hubiera presentado un patrimonio neto negativo (es decir una
operación tan viable económicamente y tres meses después ya tiene un patrimonio
neto negativo). Añade el Banco de España que entre enero y septiembre de 1.999
los socios ingresaron 268 millones de pesetas en la cuenta corriente de la
Sociedad en la Caja para hacer frente a los pagos de intereses del préstamo.
Hemos de hacer constar que el préstamo,
instrumentado en escritura de 26 de junio de 1.998 determina, en su
estipulación segunda, 3 años de carencia respecto a las amortizaciones, durante
los cuales únicamente la sociedad prestataria habrá de abonar los intereses
trimestralmente. Será a partir de la fecha de 26 de junio de 2002 cuando, de
forma trimestral, habrá de hacer frente, además de a los intereses, a una
amortización anual de 800 millones de pesetas.
Esto genera una carga, solo por
intereses, superior a los 300 millones de pesetas en los años 1.999, 2.000 y
2.001. Es decir, en el periodo de carencia y solo por razón de intereses,
Inversiones Las teresitas S.L. deberá hacer frente a
gastos financieros para el pago de los intereses por importe aproximado de unos
mil millones de pesetas.
Pero no solamente este aspecto es el que
destaca el Banco de España, también hace el Banco una serie de comentarios
sobre la estimación de valor realizada respecto de las parcelas adquiridas. Así
señala que Tasaciones Inmobiliarias, S.A. TINSA, realizó una estimación de
valor de mercado para analizar, con carácter previo a su aprobación, la
operación. Esta estimación, subraya el Banco de España no era una tasación y no
estaba fechada. Además no se habían realizado comprobaciones urbanísticas por
indicación expresa del solicitante (la propia Caja). Los valores se referían al
supuesto de parcelas totalmente gestionadas y urbanizadas y a falta de
solicitud de licencia para empezar las obras (que ni en la actualidad se
encuentran en estas condiciones). Detecta el Banco de España que existía un
importante error en los metros cuadrados que se consideraron edificables (este
partía del estudio de viabilidad realizado por Inversiones Las Teresitas S.L. y entregado a la Caja donde se estimaba la
edificabilidad en 389.925 metros cuadrados cuando, la realidad según figura en
la propia escritura de reparcelacion, se limitaba a
303.076 metros cuadrados.
Casi tres meses después de la concesión
del crédito TINSA taso los terrenos en 6.000 millones, pero la tasación quedaba
condicionada a que la aprobación definitiva del Plan Parcial asignara un
aprovechamiento a la propiedad idéntico al considerado en el informe y a la
entrega de la documentación registral suficiente.
Existía, pues, según ya hemos indicado, una variación a la baja de al menos
80.000 metros cuadrados en cuanto a los metros edificables respecto a los del
estudio anterior y a pesar de esta variación, a la baja, la tasación es mucho
mayor.
TINSA volvió a
revisar, a petición de la Caja y con fecha 23 de octubre de 1.999, la tasación
anterior, y fija el valor de los terrenos en 7.270 millones de pesetas. Dicha
tasación, según el Banco de España, tendría los mismos condicionamientos que la
del año anterior, y ninguna de las dos tasaciones valoraba cada una de las
parcelas, ni siquiera los distintos usos de la superficie edificable, pero si
que daban el valor de mercado final de cada uso.
Por todo ello el Banco de España pone en
serias dudas la existencia de una valoración razonable del proyecto y sus
conclusiones son demoledoras y por ello no nos resistimos a transcribirlas: “la
escasa capitalización de la acreditada (que hacia necesario aportaciones de los
socios para hacer frente a sus gastos); el hecho de que se financiara mas del
100% del precio de compra de las parcelas que se adquirieron con el préstamo y
cuya hipoteca constituía su única garantía; las discrepancias en las
valoraciones de los solares y los condicionamientos existentes en las
tasaciones; las incertidumbres de tipo urbanístico sobre la evolución del proyecto
tanto por la necesaria modificación del Plan Parcial como por la resolución de
un concurso de ideas que podía provocar una posible reducción de la
edificabilidad prevista; y el reparto efectuado de las cargas hipotecarias
entre las distintas parcelas, que podría producir, una vez concretada la
edificabilidad definitiva, desviaciones respecto de los precios del mercado,
con un quebranto para la Caja en caso de adjudicación judicial de alguna de
ellas, motivaron que, aun cuando, a fecha de la visita de inspección, la deuda
se encontraba al corriente de pago, el equipo de inspección considerara que
este riesgo presentaba debilidades que, de acentuarse obligarían a su
reclasificación a dudoso”.
OCTAVO. La validez de la compra de las
101 parcelas efectuada por la Sociedad Inversiones Las Teresitas S.L. a la Junta de Compensación del Polígono Playa de las
Teresitas mediante escritura notarial de fecha 26 de junio de 1998 ( nº de
protocolo 2350), es puesta en duda por Don José Delgado Díaz, anterior
Presidente de la Junta de Compensación, quien en fecha 20 de noviembre de 2001
y ante el Notario Don Juan José Esteban Beltrán( nº de protocolo 3553),
respondiendo al requerimiento efectuado por Don José de la Rosa Rodríguez
manifiesta, que fue presidente de la Junta de Compensación Playa de las
Teresitas durante mas de 25 años y que conforme a los Estatutos de la referida
Junta de Compensación las personas que integraban la misma no perdían la
propiedad de los bienes aportados, que ni la Asamblea General, ni la Junta
Rectora, ni el Presidente de la Junta de Compensación tenían facultades para
vender las propiedades de las personas integradas en la Junta sin el
consentimiento de sus propietarios excepto cuando se actuaba para costear las
obras de urbanización, y que asimismo la única finalidad de la Junta de
Compensación era la urbanización y construcción de las parcelas resultantes del
Plan parcial Playa de las Teresitas y exclusivamente para poder llevar a efecto
la urbanización era como la Junta de Compensación operaba como entidad
administrativa fiduciaria de los propietarios.
Efectivamente, tal y como se ha puesto de
manifiesto en el párrafo tercero del apartado primero de este escrito, la Junta
de Compensación se constituyo como una Junta de Compensación Fiduciaria. Es
esta una de las formas de incorporación a la Junta de Compensación de los
llamados a formar parte de la misma, y se caracteriza porque la incorporación
de los propietarios a la Junta no presupone la transmisión a la misma de los
inmuebles afectados a los resultados de la gestión común, es decir, con
carácter general y salvo que los Estatutos establezcan otra cosa de forma
expresa, los propietarios de los terrenos mantienen el dominio de sus fincas y,
en consecuencia, la adhesión de los miembros a la Junta no supone ni origina
ningún asiento registral que implique traslación de
dominio de las fincas, cuya titularidad dominical la siguen conservando sus
miembros.
Se establece asimismo en el articulo
decimotercero de los mencionados estatutos, que la incorporación de los
propietarios a la Junta de Compensación, no presupone, salvo pacto en
contrario, la transmisión a la misma del dominio de los inmuebles o de los
derechos sobre el suelo de que sean titulares.
Establecido en los estatutos de la Junta
de Compensación el carácter de ésta como Junta Fiduciaria, para que dicha junta
pudiera proceder a la venta de las parcelas de sus asociados debía cumplir los
requisitos establecidos en el articulo octavo de sus Estatutos, que para el
acto de enajenación exigía o bien el consentimiento de sus interesados o en su
defecto la autorización del órgano actuante, en cada caso, con resolución
motivada y justificando la necesidad del acto dispositivo, no quedando
acreditado que en la Junta General Ordinaria celebrada el 30 de diciembre de
1996 se obtuviera el consentimiento de todos los interesados ( estuvo
representado solo el 80,18%), como tampoco consta acreditado que en dicho acto
se justificara la necesidad de la venta, ni se adoptada resolución motivada que
autorizara en cada caso la venta de los derechos del 19,82 % restante.
Para el supuesto de que se estime que se
enajenan bienes de la propia Junta y no de sus asociados, y en consecuencia no
fueran de aplicación las limitaciones derivadas del articulo 8º estatutario,
conforme sostiene el Notario autorizante de la venta en la escritura ya
indicada, seguiría sin darse cumplimiento al ultimo requisito fijado por dicho
articulo que exige que las parcelas sean enajenadas en publica subasta.
A mayor abundamiento, no puede
considerarse que las parcelas integrantes del polígono fueran propiedad de la
Junta de Compensación, toda vez que habiéndose aportado por la misma sus libros
de contabilidad que reflejan la situación financiera de la misma desde junio de
1985 hasta junio de 1998, no aparece en ningún momento reflejada dicha
propiedad en el activo de la entidad.
NOVENO. l 27 de octubre de 1.999, por
parte del Ilmo. Sr. Alcalde Presidente del Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz
de Tenerife, se dicta Decreto en el que declara que “… por lo que se refiere al
frente de playa y terrenos anexos, es preciso no iniciar actuación urbanística
alguna hasta tanto se convoque y resuelva un concurso de ideas que defina unas
nuevas bases para la ordenación de dicha área. Las nuevas bases de ordenación
que resulten del concurso servirán de criterio para la actualización de todo el
planeamiento e instrumentos de gestión, atendiendo en lo que proceda al Plan
General vigente; todo ello, para posibilitar el pleno cumplimiento de la sentencia
del T.S. en los términos adecuados a la situación
urbanística actual” y estableciéndose expresamente en su apartado sexto que “
la plena eficacia jurídica de este decreto quedara condicionada a la adhesión
al mismo de la Junta de Compensación”.
Como consecuencia de ello el día 29 de
octubre de 1.999, Don Mauricio Hayek, en su calidad
de representante legal de la Junta de Compensación del Polígono Playa de las
Teresitas, debidamente facultado por la Junta de Delegados manifiesta “ ……… en
cumplimiento de dicha Sentencia, mostrar su absoluta conformidad con el Decreto
de 27 de octubre de 1999,en su total contenido; no obstante si el concurso se
declara desierto o no se lleva a cabo por causas ajenas a la Junta de
Compensación y transcurre un año desde esta fecha , recobrara su vigencia el
Planeamiento de la zona del Frente de Playa en la forma establecida en el Plan
Parcial y a tenor de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de
1998.”.
A tal efecto se determina y constituye un
jurado compuesto por 12 personas que han de estudiar las conclusiones de las
opiniones de los expertos, y posteriormente deliberar y fallar el mencionado
concurso. Reunido el jurado el 18 de septiembre de 2000, esta vez compuesto por
17 personas, y tras estudiar las propuestas presentadas en el Concurso
determinan otorgar el premio del concurso al equipo de D. Dominique
Perrault, con la abstención del representante del
Colegio de Arquitectos y un voto particular de D. Emilio Fresco. Esta
propuesta, la que obtiene el premio, se considera la mas
equilibrada y la que constituye la columna vertebral de la futura ordenación
Arquitectónica de Santa Cruz de Tenerife.
Se observa, por tanto, que el Excmo.
Ayuntamiento de esta Ciudad y la Junta de Compensación de Playa de las
Teresitas habían llegado a un acuerdo para establecer un nuevo instrumento de
ordenación urbanística supeditado al resultado de un concurso de ideas, que en
palabras del propio Sr. Alcalde constituirá las bases de ordenación para la
actualización del planeamiento e instrumentos de gestión, y pone la Junta de
Compensación como único requisito para que recobrara vigencia el planeamiento
el que el concurso se declarara desierto o no se llevara a cabo en el plazo de
un año por causas no imputables a la referida Junta de Compensación.
Evidentemente el concurso se llevo a cabo y no fue declarado desierto.
DECIMO. Una vez celebrado el concurso de
ideas, con el resultado por todos conocido, especialmente por los miembros del
jurado que votaron a favor del mismo, entre los que se encontraba Don Jerónimo
Delgado Delgado, Presidente de la Junta de
Compensación en aquel momento y Don Mauricio Hayek,
representante de dicha Junta de Compensación, por parte precisamente de Don
Jerónimo Delgado Delgado, como Presidente de la Junta
de Compensación, en fecha 24 de octubre del 2000, se presenta un nuevo escrito
al Excmo Ayuntamiento, donde hace constar que el
resultado de dicho concurso no le es vinculante, que el proyecto no es viable
económicamente y ofrece al ayuntamiento la transmisión de las parcelas del
denominado FRENTE DE LA PLAYA, para que sean adquiridos por el mismo por medio
de compra o permuta, pero dejando patente la existencia de unos DERECHOS
ADQUIRIDOS, dándole un plazo de quince días para que compre o permute las mencionadas
parcelas, o bien exprese su negativa para poder ejecutar las obras de
urbanización de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo.
El 21 de noviembre del 2000 se presenta
un segundo escrito por D. Jerónimo Delgado Delgado,
poniendo de manifiesto que como el Ayuntamiento no había contestado a su
ofrecimiento de compra o permuta va a proceder de inmediato a continuar con las
obras de urbanización.
El 26 de diciembre del 2000 se presenta
un tercer escrito por D. Jerónimo Delgado Delgado,
reiterando nuevamente el ofrecimiento de las parcelas del frente de la playa
por compra o permuta, interesando que dicha propuesta sea llevado al Pleno de
esa Corporación y sometido a su consideración y aprobación.
El 27 de diciembre del 2000 es presentado
el cuarto escrito por Don Jerónimo Delgado, reiterando el ofrecimiento de
adquisición de las parcelas, en esta ocasión sin formulación de plazo y
haciéndole saber a esa Corporación Municipal su deseo de colaborar en el
proceso para la ordenación definitiva de la Playa de las teresitas.
Llegados a este punto no debemos olvidar
que en el primer escrito el Señor Delgado Delgado
expresaba, de forma patente, clara y manifiesta que el resultado del concurso
de ideas hacia que el proyecto de la Junta de Compensación en lo relativo al
Frente de Playa resultase “no viable económicamente” y que, además, ese
resultado constituía la columna vertebral de la futura ordenación de la
arquitectura de Santa Cruz de Tenerife, pues así se había establecido por el
Sr. Alcalde con la aprobación de la propia Junta.
UNDECIMO. En relación al primer escrito
presentado por el Presidente de la Junta de Compensación, por parte del Ilmo.
Sr. Alcalde del Ayuntamiento, se dicta Decreto en fecha 20 de noviembre del
2000, en el cual hace constar que el escrito presentado versa sobre una
cuestión jurídico administrativo, de naturaleza urbanística, respecto de la
que el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, a través de su Gerencia de
Urbanismo, actúa exclusivamente en ejercicio de las correspondientes potestades
y competencias urbanísticas, y que por tanto no admite la pretensión formulada
por el mismo y le advierte de que cualquier actuación material que no se atenga
a la situación urbanística en aquel momento aplicable dará lugar a las
correspondientes sanciones si hubiere lugar a ello.
Con el contenido de este Decreto queda
patente que el Ilmo. Sr. Alcalde de esta Ciudad, Don Miguel Zerolo
Aguilar es totalmente conocedor, como no podía ser de otra manera, de la
absoluta potestad que en materia urbanista tiene la Corporación Municipal.
En relación a los escritos de fecha 21 de
noviembre y 26 de diciembre del 2000, según informa la Gerencia de Urbanismo,
se remite al contenido del mencionado Decreto.
Hace constar
asimismo la Gerencia de Urbanismo, que durante todo este tiempo y hasta la
presentación del ultimo escrito se habían mantenido reuniones con los
representantes de la Junta de Compensación ( se desconoce todo lo relativo al
contenido estas reuniones), pero como consecuencia de las mismas se hicieron
diversas sugerencias a seguir en el proceso del desarrollo del Plan parcial de
Las Teresitas tras el Fallo del concurso de Ideas y un cuadro de propuesta y
aprovechamientos indicativos para la zona posterior de los valles ( esto solo
puede ser interpretado, y así debe entenderse, en el sentido de que lo que se
estaba negociando no era la compra de las parcelas del frente de la playa, sino
trasladar los derechos urbanísticos que tenía Inversiones Las Teresitas S.L. en dichas parcelas a las restantes de su propiedad
situadas en la zona de los Valles, no pudiendo tener otra explicación puesto
que el Concurso de Ideas solo se refería a la ordenación de las parcelas del
frente de la playa y para nada a la Zona de los Valles).
Efectivamente, la Junta de Compensación
en fecha 12 de diciembre del 2000 presenta escrito dirigido a D. Manuel Parejo
Alfonso, Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento, donde se hace una propuesta
indicativa de ordenación de los terrenos correspondientes a los valles del
Cercado y las Huertas.
En relación al ultimo escrito de fecha 27
de diciembre del 2000, donde la Junta de Compensación hace nuevamente un
ofrecimiento de las parcelas del Frente de la Playa, sin condiciones y
manifestando el deseo de cooperar en la ordenación definitiva del ámbito, se
hace constar a través de la Gerencia de urbanismo, en la persona de su
Secretario Delegado en informe de 12 de enero de 2001, que en aras de
favorecer e impulsar el proceso negociador que se sigue con la Junta de
Compensación se celebra una reunión el día 11 de enero del 2001 entre el Istmo.
Sr. Alcalde Don Miguel Zerolo Aguilar, Don Manuel
Parejo Alfonso Concejal de Urbanismo, Don José Emilio García Gómez, Portavoz
del Partido Popular, Don Emilio Fresco Rodríguez, Portavoz del Partido Socialista
y por la Junta de Compensación Las Teresitas, Don Ignacio González Martín, Don
Antonio Plasencia Romero y Don Mauricio Hayek, como asesor jurídico (según la documentación
remitida por el Excmo. Ayuntamiento no sabemos como fueron los términos de dicha
reunión, puesto que la misma no esta documentada, y en la que tampoco estuvo
presente Don Jerónimo Delgado Delgado, que era el
Presidente de la Junta de Compensación y único autorizado para poder llegar a
un acuerdo en nombre de la misma en virtud de lo dispuesto en el articulo 55 a
1) de sus Estatutos, con lo cual queda claro que quien estaba negociando con el
Ayuntamiento, y quien realmente tenía interés era la propietaria de los
terrenos Inversiones Las Teresitas S.L. y no la Junta
de Compensación.
En dicha reunión se llegó a un principio
de acuerdo que dio lugar a la siguiente propuesta de colaboración entre el
Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife (Gerencia Municipal de Urbanismo)
y la Junta de Compensación del Polígono Playa de las Teresitas para la viabilización del desarrollo urbanístico del Plan Parcial
de las Teresitas. Dicho acuerdo consistió en:
Primero.
La determinación de los ámbitos de actuación urbanística y los términos de
dicha actuación, bien sea preferente, o en su caso, exclusivo, para cada una de
las partes intervinientes. Para ello se delimitan
básicamente los siguientes ámbitos de actuación:
Zona
“A” denominada Frente de Playa. La Corporación Municipal que acepta el
ofrecimiento de los terrenos del frente de playa propiedad de la Junta de
Compensación establece éste como el ámbito de su actuación preferente….
Zona
“B” denominada Zona de los Valles. La Junta de Compensación actuara con
carácter preferente en el ámbito del Plan Parcial de las Teresitas denominado
Zona de los Valles…
Segundo.
Condiciones para el desarrollo urbanístico de los ámbitos establecidos. a) La Corporación Municipal formulara los instrumentos de
ordenación que en función de la normativa urbanística aplicable sean precisos
para modificar los aprovechamientos y usos característicos de la ordenación
urbanística vigente para su ámbito de actuación .Dichas actuaciones tendrán
como fin eliminar los usos alojativos hoteleros……”
Tercero.
Compensación de aprovechamientos urbanísticos Como consecuencia de la delimitación
de los ámbitos de actuación establecido en el apartado primero, deberá estarse
a la compensación de aprovechamientos lucrativos minorados en la cantidad que
corresponda, a favor de la Junta de Compensación, una vez cumplidas todas las
obligaciones en función de lo previsto en la legislación urbanística aplicable.
Dicha compensación podrá realizarse mediante la reasignación de aprovechamiento
en la parte del Plan Parcial que en la solución definitiva tenga destino
edificatorio o en cualquier otra forma ajustada a derecho. Todo ello, una vez
establecido su cuantificación y valor, tras el pertinente Estudio económico
elaborado por la Gerencia de Urbanismo y que se materializará en el marco de un
acuerdo posterior conforme lo previsto en los articulo 23 y siguientes de la
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
Por ello, se eleva el expediente a la
Comisión Informativa de Urbanismo para que, si procede, eleve dictamen
proponiendo al Pleno del Excelentísimo Ayuntamiento la adopción del acuerdo de
aprobar la Propuesta Marco de Colaboración entre el Excmo. Ayuntamiento de
Santa Cruz de Tenerife y la Junta de Compensación del Polígono Playa de Las
Teresitas, para la viabilizacion del desarrollo
urbanístico Las Teresitas.
Igualmente se acuerda notificar dicha
propuesta Marco a la Junta de Compensación del Polígono Playa de las Teresitas
a los efectos de que, en el plazo de 20 días, preste conformidad con los
términos del mismo.
Termina el acuerdo sometiendo el
expediente a información pública durante el plazo de 20 días mediante anuncio
en el Boletín Oficial de la Provincia.
La Comisión Informativa de Urbanismo del
Excelentísimo Ayuntamiento de Santa cruz de Tenerife en Sesión del día 17 de
enero del 2001, convocada con carácter extraordinario y urgente, aprueba la
Propuesta Marco de colaboración entre el Excelentísimo Ayuntamiento de Santa
Cruz de Tenerife (Gerencia Municipal de Urbanismo) y la Junta de Compensación
del Polígono Playa de las Teresitas. Se contempla, en el punto Tercero del
Acuerdo, la compensación de aprovechamientos urbanísticos, mediante la
reasignación de aprovechamientos en la parte del Plan Parcial que en la
solución definitiva tenga destino edificatorio o en cualquier otra forma
ajustada a derecho. Es decir, para la adquisición de las parcelas del Frente de
la Playa el Ayuntamiento a lo largo de este expediente contempla, como única
forma de satisfacer el pago de la adquisición, la compensación de
aprovechamientos urbanísticos. El expediente sigue su tramitación y lo aprueba
el Pleno del Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, en su Sesión
Ordinaria de 19 de enero del 2001, en que como Punto Nueve del Orden del Día se
estudia el expediente relativo a la Propuesta Marco de colaboración entre el mencionado
Ayuntamiento y el Polígono Playa de las Teresitas. En cuanto a la oferta
realizada por la Junta de Compensación para la adquisición por el Ayuntamiento
del denominado terreno del Frente de la Playa mantiene este Acuerdo municipal
el sistema de compensación de aprovechamientos urbanísticos, mediante la
reasignación de aprovechamientos en la parte del Plan Parcial que en la
solución definitiva tenga destino edificatorio. Dicho Acuerdo se hizo público
en el Tablón de Anuncios municipal por Resolución del Secretario de fecha 19 de
enero de 2001 y se envió para publicación al Boletín Oficial de la Provincia,
según comunicación de la misma fecha.
En el
improbable caso de que se pensara que con este acuerdo del pleno no se estaban
adquiriendo los terrenos sino solamente los derechos a urbanizar que tenía la
Junta de Compensación en los mismos, aun así, una vez despojada de sus derechos
a urbanizar, y establecido que esta zona será de actuación pública y que la
misma tendrá por objeto eliminar los usos alojativos
hoteleros, no tenia ningún sentido comprar los terrenos puesto que al no
poderse construir se cumplía plenamente el deseo del pueblo de Santa Cruz, que
lo único que pretendía era que no se construyera en las parcelas del frente de
la playa.
DUODECIMO. Cuando Don Jerónimo Delgado Delgado recibe la notificación del Pleno del Ayuntamiento a
que nos hemos referido (instado por él mismo a través de cuatro escritos
presentados en el Ayuntamiento donde solicitaba la compra o la permuta de unas
fincas que no eran viables económicamente), cambia extrañamente de parecer, y
así, el 16 de febrero de 2001 dirige escrito al Ilustrísimo Señor Alcalde del
Excelentísimo Ayuntamiento de Santa cruz de Tenerife en el que, tras indicar
que le ha sido notificado el Acuerdo recaído en el expediente por él instado,
olvida plenamente los términos de sus escritos y concretamente el termino de
adquisición por ”permuta” (que es perfectamente trasladable a lo que el
Ayuntamiento manifiesta como compensación de aprovechamientos urbanísticos) y
le pone una serie de condiciones al Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de
Tenerife recomponiendo tanto su petición inicial como el Acuerdo marco aprobado
por el Ayuntamiento. Ahora se habla únicamente de la adquisición por el
Ayuntamiento del aprovechamiento urbanístico consolidado en el Frente de la
Playa, parcelas nº 1 a 11, que totalizan, a su decir, 179.600 metros cuadrados
( en realidad son 109.420 metros cuadrados, según las inscripciones obrantes en
el Registro de la Propiedad) y, en cuanto al precio, determina que habrá de
tenerse en cuenta el resultado por la aplicación del criterio jurídico, método
residual de valoración, guardando la debida correspondencia con las
valoraciones que para el suelo de características urbanísticas y posición
equivalentes haya podido haber efectuado el Ayuntamiento en los últimos tres
años.
El Señor Alcalde, recibido el escrito
precedente, se limita a remitirlo, a los efectos oportunos, al Señor Concejal
de Urbanismo D. Manuel Parejo Alfonso, según nota interior de 20 de febrero de
2001.
A partir del mes de febrero del año
2.001, se produce, inexplicablemente, un silencio total hasta el día 5 de julio
del mismo año (desde febrero del 2001 hasta el 5 de julio del mismo año
solamente existe un documento por escrito en la Gerencia Municipal de Urbanismo
del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife que haga referencia a posibles
negociaciones relativas a las peticiones de la Junta de Compensación Playa de
Las Teresitas y su pretensión respecto de la adquisición de parcelas por parte
del Ayuntamiento).
Hasta ese momento, la postura del
Ayuntamiento era clara: la posible adquisición de las parcelas situadas en el
Frente de Playa se produciría como consecuencia de compensación de
aprovechamientos urbanísticos mediante la reasignación de dichos
aprovechamientos.
Sin embargo, en
determinado momento, y no sabemos por que, inexplicablemente el Ayuntamiento
también cambia de parecer, y así en el escrito del Secretario Delegado de la
Gerencia Municipal de Urbanismo, de fecha 2 de abril de 2001 se hace constar
que “por recibida orden superior de la Dirección de la Gerencia para que por
esta Secretaria Delegada ,y en ejecución del Acuerdo del Pleno Municipal
adoptado en Sesión Ordinaria celebrada el 19 de enero de 2001… se inicie y
conforme expediente al objeto de suscribir convenio para viabilizar
definitivamente la reordenación de Las Teresitas….incluida la adquisición de
parcelas en el ámbito del Frente de la Playa, con arreglo a las normas procedimentales aplicables…..corresponderá al organismo
autónomo la realización de las operaciones instrumentales necesarias para
formalizar, tanto las cuestiones urbanísticas como las relativas a la
adquisición de los bienes inmuebles, correspondiéndole además su gestión
fiduciaria como bienes patrimoniales. Por ello se procede a iniciar el citado
expediente al cual se unirán los documentos que resulten preceptivos para la
adopción de las decisiones o acuerdos procedentes, así como la realización de
las actuaciones necesaria para la suscripción y formalización del Convenio y
demás actuaciones para su viabilización”. Obsérvese
que éste escrito, de fecha 2 de abril de 2.001, y preparado por la “recibida
orden superior de la Dirección de la Gerencia” supone un radical planteamiento
distinto respecto de lo aprobado por el Pleno Municipal. Desaparece toda
posible indicación a la compensación de aprovechamientos urbanísticos mediante
la reasignación de aprovechamientos en la parte del Plan Parcial que en la
solución definitiva tenga destino edificatorio, y se pasa de forma directa y
brutal a la “adquisición de parcelas en el ámbito del Frente de la Playa con
arreglo a las normas procedímentales aplicables”. Es
decir, de una forma total y absolutamente consciente se incumple un Acuerdo del
Pleno Municipal, adoptado a instancias de la Junta de Compensación Playa de Las
Teresitas, y ante su planteamiento modificado, el Ayuntamiento, a través de la
Gerencia Municipal de Urbanismo, Secretaria Delegada, y una vez “recibida orden
superior de la Dirección de la Gerencia” pasa a iniciar un procedimiento puro y
duro de adquisición de bienes patrimoniales, con la particularidad de que la
Gerencia de Urbanismo se arroga su gestión fiduciaria como bienes
patrimoniales.
Nos encontramos, una vez mas, con un
espacio de más de tres meses en que aparentemente en el Ayuntamiento no se
realiza ninguna actividad sobre este asunto. Cabe presumir, sin embargo, que
aunque no exista documento acreditativo alguno sí se han realizado multitud de
gestiones a nivel personal entre los representantes de la Junta de Compensación
Playa de las Teresitas y las autoridades locales. No se puede olvidar que solo
los intereses que ha de satisfacer Inversiones Playa de las Teresitas S.L., a la Caja General de Ahorros de Canarias supera el
importe de 300 millones de pesetas al año, que la sociedad no tiene ingresos
para hacer frente al pago de dichos intereses, que los socios han de aportar
dinero de sus bolsillos para satisfacer los gastos, y, lo que es peor, que en
el año 2002 además de los intereses corresponde pagar amortizaciones por cuota
anual de 800 millones de peseta; es decir, Inversiones Las Teresitas, S.L. se encontraba en una posición financiera de absoluta
angustia. Necesitaba salir de cualquier forma y con rapidez del atolladero en
el que se encontraba y poder materializar activos para poder hacer frente al
pago de sus obligaciones económicas con la Caja de Ahorros de Canarias, y ante
tan “angustiosa” situación sorprende enormemente que sea la Corporación
Municipal la que se empieza a poner en marcha para acudir en ayuda de una
entidad totalmente privada.
DECIMOTERCERO. Resulta,
también, tremendamente sorpresiva la comparecencia efectuada en fecha 5 de
julio de 2001 ante el Secretario General del Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz
de Tenerife, de los representantes de la Junta de Compensación Playa de Las
Teresitas y de los de la sociedad Inversiones Las Teresitas S.L.
para prestar su conformidad con los términos del “Convenio Urbanístico para la
reordenación del Ámbito del Plan Parcial Playa de las Teresitas y para
viabilizar su desarrollo”. En toda la documentación obrante en el expediente, y
que ha sido remitida por el Ayuntamiento, no se encuentra en ningún momento y
en la fecha indicada, texto alguno del mencionado Convenio al que prestan los
interesados su conformidad, quizás ello sea debido a que, como manifiestan los
propios comparecientes, ese convenio emerge “según las negociaciones seguidas
hasta este momento y dentro del Acuerdo propuesta de colaboración entre el
Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife ( Gerencia Municipal de
Urbanismo) y la Junta de Compensación de Polígono Playa de Las Teresitas…”.
Parece deducirse de lo expuesto que además de unas actuaciones formales que se
concretan en documentos administrativos, existen una vez mas “otras”
negociaciones ( se presupone verbales) seguidas entre
el Ayuntamiento y los representantes de los intereses particulares. Solo así se
explica que los representantes de los intereses particulares pueden prestar su
conformidad con las estipulaciones y el contenido de un convenio que aun no
existe, dejando unida al Acta una copia sellada y rubricada por cada uno de los
intervinientes a los efectos de autorizar al
ayuntamiento a que posteriormente llegue a los acuerdos municipales
pertinentes.
Ha habido unas negociaciones verbales que
han dado como consecuencia la elaboración de un convenio, inexistente por
escrito hasta ese momento en el ámbito municipal, pero del que tienen
constancia y firman los particulares e interesados, y se deja copia sellada y
rubricada para que, posteriormente, las autoridades municipales refrenden lo
que previamente se ha pactado privadamente. Únicamente se ha aportado por el
Ayuntamiento un borrador de convenio urbanístico que lleva tachada su propia
fecha de propuesta, eliminando la de 3 de julio de 2001 y sustituyéndola por la
de 5 de julio de 2001 que por anotación manuscrita se denomina anexo a la
comparecencia de 7 de julio del 2001, 24 folios donde en su exponendo
se hace un repaso histórico al proceso de formulación y tramitación de los
planes relativos a la operación del Polígono Playa de las Teresitas, siendo
relevante el apartado que alude el Convenio Urbanístico de 21 de noviembre de
1.986 del que se describe lo mas importante de su contenido, excepto todo lo
relativo a las cesiones de suelo que la Junta de Compensación del Polígono
Playa de Las Teresitas había realizado a favor del Ayuntamiento.
Así el Ayuntamiento de Santa Cruz de
Tenerife se aviene a formular y tramitar una modificación puntual de la
redacción urbanística vigente para mejorar las condiciones de los titulares
privados del Polígono. Se propone suprimir los usos turísticos hoteleros
residenciales en las parcelas 1 a 11, ambos inclusives,
del Frente de la Playa, ordenar el Frente de la Playa con arreglo a la
propuesta ganadora del concurso de ideas y sustituir el uso turístico
extrahotelero en la zona del valle de Las Huertas por el uso residencial de
viviendas ( este punto último ni siquiera había sido
objeto de aprobación por el Pleno de 19 de enero).
En consecuencia las parcelas 1 a 11, que
la propia Junta de Compensación consideraba como no viables económicamente, han
de ser adquiridas por el Ayuntamiento y las parcelas comprendidas en la unidad
B Los Valles se verán afectadas por la modificación del planeamiento
sustituyendo el uso turístico extrahotelero por el uso residencial de
viviendas.
En el proyectado convenio no se hace
ningún tipo de valoración respecto a las mejoras de utilidad que obtendrá la
Junta de Compensación y la Mercantil Inversiones Las teresitas S.L. por las modificaciones que se introducen en la unidad
B Los Valles al pasar de uso turístico extrahotelero a uso residencial de
viviendas, y no se aporta ningún estudio encaminado a determinar cual es el
beneficio económico que resulta a favor de los promotores privados como
consecuencia de tal modificación.
Por otra parte la Junta de Compensación
se obliga, en dicho proyecto de convenio, a adjudicar al Ayuntamiento la
parcela 103, la única que permanecía siendo propiedad privada de la Junta de
Compensación, pero a la que sin embargo se le priva de su aprovechamiento
urbanístico que pasa a integrarse en las fincas 12 y 13 ( propiedad de
Inversiones Tersitas S.L.), y adviértase que se trata
de una parcela situada en la antigua batería de costa y por tanto susceptible
de la reclamación por parte del Ministerio de Defensa.
Lo mas
importante, sin embargo, de este proyecto de Convenio es lo que aparece a
partir de la cláusula Sexta, pagina 19, en donde olvidando el Ayuntamiento sus
actuaciones precedentes y plegándose a las pretensiones de la Junta de
Compensación y de la mercantil Inversiones Las teresitas S.L.,
la Corporación Municipal adquiere las parcelas 1 a 11 mediante un precio de
adquisición que se cifra en 8.750 millones de pesetas, señalándose que dicha
cantidad será pagada el 65% a la firma de la escritura pública y el 35%
restante a los seis meses siguientes de la citada firma.
Lo proyectado consta firmado y rubricado
sin que hasta esa fecha se hubiera aprobado ningún convenio y sin justificar,
en forma alguna, la razón de la adquisición de unas parcelas que quizás fueran
ya titularidad del Ayuntamiento como consecuencia del Convenio de 1.986 y que,
en caso de no serlo, hubieran podido ser adquiridas por el Ayuntamiento
mediante el sistema, adoptado por el Ayuntamiento Pleno en Sesión de 19 de
enero de 2001, de compensación de aprovechamientos urbanísticos mediante la
reasignación de los mismos.
El Ayuntamiento de una forma totalmente
consciente e inexplicable olvida sus propios actos, elimina el sistema de
compensación de aprovechamientos que le facultaría para hacer frente a la
adquisición de las parcelas motivo del expediente, sin gasto alguno para su
cuenta, (mediante la simple reasignación de aprovechamientos) y afronta un
gasto muy considerable sin que exista causa alguna que lo justifique. Es más,
el Ayuntamiento prepara un proyecto de Convenio, lo da a firmar a los
particulares afectados, y una vez ratificado por éstos inicia los trámites
administrativos internos adecuados para la aprobación del mismo. Ha hecho todo
lo contrario a lo que dispone La Ley de Régimen Jurídico de las
Administraciones y del Procedimiento Administrativo Común, ya que no inicia el
expediente mediante una serie de acuerdos, propuestas y deliberaciones que
llevan a una resolución final, sino que en este caso se llega al acuerdo final
con carácter previo y, posteriormente, se acomoda la actuación completa de la
Administración Municipal para llevar a efecto aquello que esta previamente
pactado, con independencia de que sea legal o ilegal, con independencia de que
hubiera otros medios mas adecuados para conseguir la satisfacción de los
intereses municipales, con independencia de que quizás alguna de las parcelas
comprendidas en las números 1 a 11 ya pertenecían al Ayuntamiento de Santa Cruz
de Tenerife como consecuencia del Convenio suscrito en el año 1.986, e
independientemente de que por la Delegación de Costas no hubiera realizado el
deslinde de dominio público y que pudiera ser que alguna de las parcelas que
iba a adquirir estuviera total o parcialmente afectada por dicho deslinde. Por
el contrario no es casual que el 65% que pretende recibir Inversiones Las
teresitas S.L. por la venta al Ayuntamiento de las
parcelas 1 a 11 en precio total de 8.750 millones de pesetas concuerde con la
cifra que se debe a la Caja de Ahorros General de Canarias, por lo que con la
compra de las parcelas por parte del Ayuntamiento, Inversiones Teresitas S.L. ( D. Ignacio Manuel González Martín y D. Antonio Ramón
Plasencia) deja de estar ahogada económicamente y
además de obtener 3.000 millones de pesetas adicionales ( 35% restante que
queda pendiente de abonar para los seis meses siguientes a la firma de la
escritura publica de compra venta) queda enormemente mejorada, puesto que,
además, las parcelas que no son objeto de la transacción pasan a tener un uso
residencial como vivienda que no estaba permitido en el planeamiento vigente
antes de la modificación, eliminando el uso hotelero afectado por Ley 6/2001 de
23 de julio de medidas urgentes en materia de ordenación del territorio y del
turismo de Canarias, que establecía “ una moratoria turística” que impedía la
construcción de hoteles con algunas excepciones, suspendía los planes parciales
no ejecutados y caducaba las licencias urbanísticas. A resultas de los cambios
y modificaciones relatadas Inversiones Teresitas S.L.
gana 3.000 millones de pesetas netos en la operación urbanística, (diferencia
entre el importe de la venta realizada al Ayuntamiento y la deuda pendiente con
la caja de Ahorros) y no solamente eso sino que obtiene una cifra indeterminada
de beneficio económico en función de la recalificación practicada sobre unos
terrenos que siguen siendo de la titularidad de Inversiones Las Teresitas.
En el informe
de la Unidad de Apoyo de la Intervención General del Estado, solicitado por el
Ministerio Fiscal y que se aporta con el escrito de querella, se hace constar
textualmente “que el polígono tenia una edificabilidad de 303.076 metros, a los
que había de descontarse los 4.895 metros cuadrados correspondientes a la
parcela 103,. por tanto los
terrenos adquiridos por Inversiones Las Teresitas S.L.
alcanzan un total de 298.181 metros cuadrados. Dado que los adquiridos por el
Ayuntamiento tienen una superficie de 109.420 metros cuadrados, restan para
Inversiones La teresitas S.L. 198.976 metros
cuadrados. Estimando un diferencial acorde con el uso del planeamiento
previamente establecido y el posteriormente acordado podemos señalar que no
menos de 15.000 millones de pesetas de plusvalía corresponden a esa
modificación pactada que, unidos a los 3.000 millones de beneficio directo en
la enajenación de parcelas al Ayuntamiento por precio muy superior al préstamo
previo de la Caja de Ahorros de Canarias, supone que el total beneficio
obtenido por Inversiones Teresitas S.L. supera, en
bastante, los 18.000 millones de las antiguas pesetas. Y todo ello sin
arriesgar una sola peseta por parte de la entidad mercantil”.
Posteriormente, mediante escritura
pública celebrada ante el Notario Don José Maria Delgado Bello fechada el 11 de
enero del 2006, Inversiones Teresitas S.L. vende las
parcelas B1, B4, B5, B6, B7, B8, B10 por importe de 46.100.516,20 euros,
beneficio que lógicamente materializa parcialmente los ya mencionados 18.000
millones de pesetas y que, no nos resistimos a repetir, se ha obtenido sin
arriesgar absolutamente nada por la sociedad Inversiones Teresitas S.L., siendo gran parte de este beneficio satisfecho por el
Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife.
DECIMOCUARTO. Tras la firma del Acta de
Comparecencia de la Junta de Compensación y de Inversiones las Teresitas S.L. para prestar su conformidad al borrador del Convenio
se produce una gran actividad en el Ayuntamiento que desemboca el día 23 de
julio ( nótese que es la misma fecha en la que se
establecía “ la moratoria turística”) en el que el Pleno del Ayuntamiento, en
sesión extraordinaria y urgente, da la conformidad al texto del Convenio. Hay
que mencionar que en este pleno se encontraban presentes, además de otros
concejales, el Ilmo. Sr. Alcalde, Don Manuel Parejo, Concejal de Urbanismo, Don
José Emilio García Gómez ( portavoz del Partido Popular) y Don Emilio Fresco
Rodríguez (Portavoz del Partido Socialista), los cuales eran perfectamente
conocedores del Acuerdo anterior alcanzado el 19 de de enero del 2001,
resultado de las conversaciones y reuniones mantenidas por los citados con los
representantes de la Junta de Compensación, y donde únicamente se establecía
que el pago de los terrenos se llevaría a cabo por compensación de
aprovechamientos urbanísticos ,y sin embargo votan favorablemente la compra por
parte del Ayuntamiento siendo plenamente conscientes del gasto público que ello
representaba, puesto que en el mismo Pleno se aprobó una modificación y
ampliación del presupuesto municipal para hacer frente a la compra de los
terrenos, y siendo evidente que la compra no beneficiaba para nada al
Ayuntamiento y si beneficiaba, y mucho, a la entidad privada Inversiones
Teresitas S.L.
Retomando el hilo de los acontecimientos,
nos encontramos que en menos de 15 días hábiles ( la comparecencia de los
particulares se produce el día 5 de julio y el pleno da su conformidad el día
23 de julio), la tan paralizada Administración local española realiza los
tramites necesarios para que desde el Acta de Comparecencia llegue el Convenio
al Pleno del Ayuntamiento que finalmente lo aprueba; sorprende tan inusual
celeridad para la adopción de un convenio que lleva consigo unos beneficios
económicos tan importantes para los particulares interesados en el mismo y que,
por el contrario, obliga al ayuntamiento a un gasto tan extraordinario que
queda fuera del presupuesto normal.
DECIMOQUINTO. Ante la extraordinaria
diligencia y celeridad demostrada por el Ayuntamiento para realizar un
desembolso económico tan importante, no queda mas remedio que poner de
manifiesto la rapidez con que se emiten todos los informes técnicos necesarios
para ello, y así, observamos que el día 11 de julio de 1.991 se elaboran dos
informes, el de la Secretaria Delegada de la Gerencia Municipal de Urbanismo
(D. Juan Víctor Reyes Delgado) y el de la Secretaria General del Ayuntamiento
de Santa Cruz de Tenerife ( D. José Eugenio de Zarate y Peraza de Ayala). El 16
de julio de 2001 emite informe la Intervención del Ayuntamiento (Don José Luís
Roca Girones y Don Antonio Messia
de Yraola). El día 17 de julio el Gerente de
Urbanismo (D. José Tomas Martín González con el Visto Bueno de D. Manuel Parejo
Alfonso) redacta memoria explicativa y justificada del Convenio. El día 18 de
julio se produce el dictamen favorable de la Comisión Informativa de Urbanismo
y Economía. En la misma fecha de 18 de julio del 2001 se celebra, con carácter
ordinario y urgente, Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de
Urbanismo que acuerda, por un lado la modificación del presupuesto del año 2001
y la transferencia de capital hacia los presupuestos de la Gerencia en cantidad
suficiente, para hacer frente a las obligaciones derivadas del Convenio y, en
segundo lugar, aprueba el propio Convenio Urbanístico. Por fin, como hemos
dicho anteriormente, el Excelentísimo Ayuntamiento en pleno, en sesión
extraordinaria y urgente, celebrada el día 23 de julio de 2001, da su
conformidad al texto del Convenio.
Es conveniente analizar aquí los informes
de los técnicos del Ayuntamiento, puesto que en los mismos queda reflejado el
esfuerzo realizado por éstos para intentar encontrar argumentos que
justificaran el desembolso económico que pensaba hacer el Ayuntamiento con la
compra de las parcelas del frente de la playa.
En el primero
de los informes que hemos citado, el de fecha 11 de julio del 2001 y suscrito
por el Secretario Delegado de la Gerencia Municipal de Urbanismo D. Juan Víctor
Reyes Delgado, se pretende aportar un “ estado de situación” tras la aprobación
por el Ayuntamiento en Pleno, en Sesión de 19 de enero de 2001, de la Propuesta
Marco de colaboración entre el Ayuntamiento y la Junta de Compensación, pero
curiosamente cuando transcribe los acuerdos a que se llegó en dicho pleno, y en
concreto cuando llega al apartado c), el relativo a la Compensación por
disminución de aprovechamientos urbanísticos, inexplicablemente hace constar lo
que nunca se aprobó por el pleno y así dice textualmente “…deberán compensarse
los aprovechamientos lucrativos en la cantidad correspondiente una vez
establecida su cuantificación y valor. Como consecuencia de lo señalado para
llevar a cabo la actuación publica dentro de la citada reordenación urbanística,
deberán adquirirse las actuales parcelas que integran el Frente de la Playa y
otras adyacentes”. Es totalmente consciente este funcionario que únicamente con
esta modificación que él introduce por su cuenta y riesgo se justifica que
pudiera informar sobre las valoraciones económicas de las parcelas ( que serán
objeto de análisis en otro punto de esta querella), y así, hace referencia a
las tres valoraciones que han sido aportadas por entidades privadas y para por
ultimo añadir “a la vista de dichas valoraciones y el acuerdo alcanzado por las
partes respecto del precio de 8.750 millones de pesetas, ha sido evacuado
informe conjunto de valoración por los servicios municipales, de fecha 16 de
julio de 2001”.
Como
podemos observar, nuevamente al Secretario Delegado se le escapa que el acuerdo
sobre el precio había sido alcanzado por las partes con anterioridad a las
valoraciones realizadas.
Paladinamente se reconoce que debido a un
“proceso negociador anterior” se ha desvirtuado lo acordado por el Pleno del Ayuntamiento
en 19 de enero del 2001 y se concretan posiciones respecto al valor de las
parcelas que integran el Frente de la Playa y la determinación de éste por
“acuerdo alcanzado por las partes”. Nada de lo informado por ese Secretario
Delegado encuentra apoyatura en los documentos unidos al expediente y que han
sido aportados por el Ayuntamiento. Por eso hay que insistir, nuevamente, que
queda patente que en el presente caso han existido dos procedimientos
paralelos: uno formal y administrativo y otro en negociaciones, reuniones y
acuerdos del que no sabemos absolutamente nada hasta el momento mismo en que se
materializa. El informante justifica la exclusión de la Ley de Contratos de las
Administraciones Publicas, estableciendo que los Convenios urbanísticos como
este no encajan en los contratos tipo previstos en la misma, por referirse a
una modificación de ordenación urbanística, desarrollo de urbanización y
adquisición de terrenos con la consiguiente transacción, los cuales se regirán
por sus normas administrativas especificas, por un lado la normativa
urbanística ya señalada y, por otro, la legislación patrimonial a la que se
hará referencia en el apartado siguiente; evidentemente no sabe como salir del
apuro puesto que cuando llega al apartado siguiente, es decir al momento en
concreto en que ha de acudirse a la normativa sobre patrimonio local, acaba
informando que “ la adjudicación de terrenos no puede realizarse por ninguna de
las dos formas normales de adjudicación en ella previstas, subasta y concurso,
pues el titular de las fincas es un único propietario, por tanto, ha de
negociarse solo con él ,el precio de adquisición al no ser posible promover la
concurrencia en la oferta”. Finaliza, pues, que solo el sistema de adquisición
directa, por las especiales peculiaridades de la necesidad a satisfacer (no
concreta cuales son), es el que debe servir como guía en la adquisición de
bienes inmuebles.
En la misma
fecha de 11 de julio de 2001, el Secretario General del Excelentísimo
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, Don José Eugenio de Zarate y Peraza de
Ayala, con conocimiento previo del documento informe emitido por el Secretario
Delegado de la Gerencia Municipal de Urbanismo emite su preceptivo informe,
debiendo destacar el párrafo en que señala “que el precio de compra ha sido
fijado libremente por la parte vendedora”. Nuevamente nos encontramos con un
funcionario que hace lo imposible para justificar la operación, pero que no
puede evitar cometer el gravísimo desliz que pone de manifiesto que las valoraciones
fueron simplemente una mera formalidad, ya que el precio había sido fijado
libremente por Inversiones Teresitas S.L.
Por su parte, el informe de la
intervención del Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, fechado
el día 16 de julio de 2001 y suscrito por el Interventor General D. Antonio Messia de Yraola y por el
Interventor Delegado D. José Luís Roca Girones, al
realizar la fiscalización critica o previa de todo acto, documento o expediente
susceptible de producir derechos u obligaciones de contenido económico, como lo
es el Convenio Urbanístico que se somete a su consideración, manifiesta que han
examinado el expediente administrativo de referencia y destaca que “ nos
encontramos ante un Convenio urbanístico atípico, en virtud del cual se propone
bajo un manto negocial” creador de obligaciones
reciprocas para ambas partes, proveer o solucionar problemas concretos o
puntuales suscitados por elaboración o ejecución de planes de urbanismo….que se
sustancian en buena parte mediante un contrato de derecho privado ( compraventa)”.
En otros de sus párrafos sostiene la Intervención que “podría cuestionarse si
el convenio propuesto es en realidad un convenio urbanístico, o si, por el
contrario nos situamos ante la compra de terrenos por el Ayuntamiento cuya
operación no se encuentra ligada a las necesidades propias de la ejecución del
planeamiento urbanístico”.
Es evidente que el Interventor no sabe
como justificar la existencia de un contrato de compraventa típico dentro de un
Convenio de Planeamiento y aunque sea muy tímidamente se atreve a cuestionarse
si se trata realmente de un Convenio Urbanístico dado que es perfectamente
conocedor de que en la Legislación Urbanística de Canarias tan solo se
distinguen dos tipos de convenio, el de Gestión y el de Planeamiento y por ello
no le queda otro remedio que, fuera de lo que prevé la ley, crear un nuevo tipo
de Convenio y llamarle “atípico”.
Continua
diciendo el interventor que “se deduce que la actuación municipal ha estado al
margen de dichos mecanismos de adquisición y, por tanto, desprovista de
prerrogativa alguna de derecho administrativo, por lo que, en definitiva, lo
que ha existido es un contrato privado de la Administración de compraventa de
unos bienes inmuebles ofertados al Ayuntamiento”. Respecto a la valoración de
los terrenos a adquirir, que deberá hacerse mediante informe previo pericial,
considera la intervención que “se trata de un informe preceptivo por lo que en
virtud de lo previsto en el articulo 15 de la Ley 30/1.984, de 2 de agosto de
Medidas para la Reforma de la Función Publica y de lo dispuesto en el articulo
92.2 de la Ley 7/1.985, de 2 de abril reguladora de las Bases del Régimen
Local, su emisión esta reservada a “personal funcionario”. Refiere la
intervención, para salvar este tramite fundamental que se ha contado con tres
valoraciones técnicas externas emitidas por empresas especializadas en
tasación, a pesar de haber hecho constar que dicho informe pericial debe ser
realizado por un funcionario, y constándole sobradamente la existencia de
arquitectos en la Gerencia de Urbanismo precisamente especializados en esta
materia, intenta explicar la omisión del preceptivo informe cuando dice que con
base a las mismas, se ha redactado un informe Pericial emitido por dos funcionarios
municipales ( Secretario Delegado de la Gerencia Municipal de Urbanismo y
Responsable del Área Económica del Ayuntamiento), siendo consciente de que
ninguno de los dos tiene los conocimientos técnicos necesarios para ello, y con
independencia de que si, como hace constar al inicio de su informe, ha visto
todo el expediente, necesariamente ha tenido que disponer del informe de la
arquitecta Municipal Doña Pia Oramas
relativo al precio de las parcelas que iba a adquirir el Ayuntamiento, y al que
nos referiremos mas adelante, puesto que dicho informe constaba en el
mencionado expediente y ha sido remitido a esta Fiscalía por la propia Gerencia
de Urbanismo del Ayuntamiento, salvo claro esta que alguien se lo hubiera
ocultado o que el interventor hubiera recibido directrices para no tenerlo en
cuenta. Pese a todo lo anterior informa la intervención que puede entenderse se
ha producido el cumplimiento del requisito formal exigido en el articulo 11 del
reglamento de Bienes de las Entidades Locales pues al realizar los funcionarios
municipales el informe Pericial completan y afianzan la valoración técnica
realizada por TINSA S.A., pero matizando que “hubiera resultado mas correcto
desde el punto de vista de la idoneidad que dicho informe estuviera suscrito por
un arquitecto de la Administración Urbanística”. Lo que se puede calificar como
un ultimo y tímido intento de de salvar su responsabilidad.
Nada nuevo añade la Memoria explicativa y
justificativa del Convenio Urbanístico, suscrita por el Gerente de Urbanismo D.
José Tomas Martín González, en fecha 17 de julio del 2001, Memoria que cuenta
con el Visto Bueno del Concejal de Urbanismo D. Manuel Parejo Alfonso. Tampoco
nada relevante encontramos en el Acta de 18 de julio de 2001 en la sesión
extraordinaria Urgente celebrada por la Comisión Informativa conjunta de
Urbanismo y Economía del Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife,
ahora bien justifican la urgencia “habida cuenta del interés general de dar a
los asuntos del orden del día la mas rápida tramitación” (una vez mas nos
encontramos con una rapidez inusitada en la Administración).
DECIMOSEXTO. Por fin y consecuentemente
con todos los informes favorables, el Ayuntamiento en Pleno, en Sesión
Extraordinaria y Urgente celebrada el día 23 de julio del 2001 acordó quedar
enterado y prestar su conformidad al texto aprobado por el Consejo de
Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo a fin de que pueda
suscribirse el Convenio Urbanístico para la reordenación del ámbito del Plan
Parcial Playa de las teresitas.
Por fin, el
Convenio Urbanístico para la reordenación del ámbito del Plan Parcial Playa de
las Teresitas es firmado, en Santa Cruz de Tenerife, el día 18 de septiembre de
2001. Por parte del Ayuntamiento lo suscriben D. Miguel Zerolo
Aguilar, en su condición de AlcaldePresidente y D.
Manuel Parejo Alfonso como Consejero Director de la Gerencia Municipal de
Urbanismo. Por el lado de los particulares lo firman D. Jerónimo Delgado Delgado como Presidente de la Junta de Compensación del
Polígono Playa de las Teresitas y por Don Pedro Miguel González Santiago y D.
Carlos Antonio Plasencia Romero en nombre y
representación de la entidad mercantil Inversiones Las Teresitas S.L. El Convenio es posteriormente publicado en el Boletín
Oficial de la Provincia, al número 123, el día 12 de octubre de 2001, termina
la publicación significando que el expediente se somete a información pública
durante el plazo de 20 días.
El mismo día 18
de septiembre de 2001 y ante el Notario D. Nicolás Quintana Plasencia,
y al nº 3.299 de su protocolo, se formaliza escritura pública de compraventa
otorgada por la entidad Inversiones Las Teresitas S.L.
a favor del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, quien adquiere las parcelas
CS1, RH2, RH3,RH4,RH5,CP6,RH7,RH8,RH9, RH10 y RH11, y fijándose un
precio de 8.750 millones de pesetas de los que 5.687.500.000 pesetas reconocen
los representantes de la parte vendedora haberlas recibido en este acto de
manos de los representantes de la parte compradora. En cuanto al resto de
3.062.500.000 pesetas se determina que serán abonadas por la parte compradora a
la vendedora dentro de los seis meses siguientes a la firma de la presente
escritura, ósea que se realiza el pago de la suma cuando las fincas adquiridas
se encuentran aun registralmente hipotecadas a favor
de la Caja de Ahorros de Canarias.
El Convenio se
ejecuta en la misma fecha de su suscripción en cuanto a lo que hace referencia
a la adquisición de parcelas de Frente de la playa por parte del Excelentísimo
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife. Ante esta anómala ejecución parcial de
un Convenio que debía ser sometido posteriormente a una información pública,
debemos analizar más detenidamente la forma como se lleva a cabo el pago.
Así nos encontramos con que el día 18 de
septiembre de 2001 en que se formaliza la adquisición por parte del
Ayuntamiento del Frente de Playa del Polígono Playa de las Teresitas, y
mediante escritura otorgada ante el mismo Notario D. Nicolás Quintana Plasencia, al nº 3.298 de su protocolo, se produce
escritura de cancelación parcial de hipoteca otorgada por la Caja General de
Ahorros de Canarias a favor de la entidad Inversiones Las Teresitas.
En dicha escritura, la Caja de Ahorros de
Canarias confiesa recibidas en dicho acto, de mano del representante de la
Compañía Mercantil Inversiones Las Teresitas las cantidades que debía por
principal e intereses atrasados vencidos y no pagados del préstamo que afectaba
a las fincas del Polígono, sin embargo omite indicar de que forma han sido
recibidas las mencionadas cantidades, lo cual es sumamente extraño, pues
normalmente en dichos instrumentos se determina de que
modo y manera se han percibido las cantidades que se dicen haber recibido. Por
ello es necesario averiguar también de qué forma se ha producido la liquidación
del préstamo y de los intereses y a tal fin observamos lo siguiente.
Recordemos como en líneas atrás en la
Sesión del Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo del
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, de fecha de 18 de julio de 2.001, se
manifestaba la insuficiencia de fondos presupuestarios para hacer frente a la
adquisición de las parcelas del denominado Frente de La Playa. Ello hacia
aconsejable la tramitación urgente de un expediente de modificación
presupuestaria, en su modalidad de crédito extraordinario y suplemento de
crédito, para que la Gerencia de Urbanismo pudiera hacer frente a los
compromisos contraídos (en realidad se iban a contraer) por el Convenio al que
nos hemos referido. Así pues, en documento, sin fecha, unido al expediente se
proponen unas altas de crédito como créditos extraordinarios y unos suplementos
de crédito, figurando un total de altas de crédito de 8.858.703.416 pesetas que
han de ser financiadas mediante baja o anulación de partidas no comprometidas
que se estimen reducibles sin perturbación del servicio respectivo. Como esas
partidas son insuficientes se dispone parcialmente del Remanente liquido de
Tesorería procedente del ultimo ejercicio liquidado y, por ultimo, mediante
operación de crédito (prestamos recibidos fuera del sector publico a medio y
largo plazo) por importe de 3.062.500.000 pesetas, suponiendo un total de
8.858.703.416 pesetas, importe idéntico al de altas de crédito que se proponen.
En virtud de dichas modificaciones, que
fueron aprobadas por el Excelentísimo Ayuntamiento en Pleno en primera Sesión
Extraordinario y Urgente celebrada el día 23 de julio de 2001( el mismo día en
que se aprobó el convenio), el Teniente de Alcalde D. José Alberto Díaz Estebanez de León pudo dictar una resolución por la que
disponía la autorización del gasto así como la disposición y reconocimiento de
la obligación dimanante del mismo ascendente a 5.687.500.000 a favor de la
Gerencia Municipal de Urbanismo para atender los gastos derivados de la primera
adquisición de fincas en la Playa de las Teresitas, pero no una autorización de
gasto a favor de particulares sino como transferencia de capital a favor de un
Organismo Público propio.
Como consecuencia de ello se libro una orden
de pago con cargo a la clasificación orgánica 008, funcional 43.201, económica
71.000 y con referencia 22001003545, por importe de 5.687.500.000 a favor de la
Gerencia Municipal de Urbanismo de Santa Cruz de Tenerife, siendo la Caja o
Banco pagador la Caja General de Ahorros de Canarias.
Esta operación
contable tiene lugar en fecha 17 de septiembre de 2001. El día posterior, 18 de
septiembre de 2001, la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Santa Cruz de
Tenerife emite carta de pago por el indicado importe siendo la persona que
realiza el ingreso el Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife,
como transferencia de capital para adquisición Frente de la Playa de las
Teresitas. Del mismo modo el Gerente Ordenador de pagos de la Gerencia, emite
en la misma fecha mandamiento de pago por el importe líquido abonado de
5.687.500.000 pesetas.
Realmente lo que ordena la Ley General
Presupuestaria y las demás normas relativas a la ordenación de pagos es la
incorporación de dicho crédito al presupuesto autónomo de la Gerencia Municipal
de Urbanismo y la preparación por parte de éste de un expediente de gasto,
debidamente justificado, que diera lugar a una propuesta de gasto y de pago a
favor de Inversiones Las Teresitas S.L.
No se encuentra en la Ley General
Presupuestaria, ni en la Ley de Haciendas Locales, ni en ninguna otra norma,
ninguna previsión acerca de que el pago pueda hacerse por endoso de
obligaciones de carácter publico, sin embargo ello ha supuesto un ahorro de
tiempo muy considerable y una vulneración de los
tramites, así como una debilidad en el expediente de gasto y, de modo muy
sucinto, una rápida liquidación de las obligaciones de Inversiones las
Teresitas S.A. frente a la caja de Ahorros de Canarias.
Sin embargo ( y volvemos a la extraordinaria
celeridad con que ha sido impulsado el presente expediente), en lugar de
realizarse todas las actuaciones económico administrativas procedentes, la
Gerencia Municipal de Urbanismo se limito a endosar el cheque recibido ( Caja
Canarias nº 3.703.375, por importe de 5.687.500.000 pesetas, y de fecha 17 de
septiembre de 2001) a favor de Inversiones Las Teresitas, S.L.
entidad que, sin siquiera ingresarlo en su propia cuenta corriente, hace cesión
del mismo a la Caja de Ahorros de Canarias para la liquidación del préstamo ( y
sus intereses vencidos y no satisfechos) que mantenía hasta entonces vigente.
DECIMOSEPTIMO. Capítulo aparte merece la
forma como se llevaron a cabo las valoraciones económicas de las parcelas
comprendidas en el frente de la playa y así nos encontramos en el expediente un
escrito de fecha 23 de marzo de 2001 realizado por el Gerente del Excelentísimo
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, Don José Tomas Martín González con el
“conforme” del Consejero de Urbanismo, Don Manuel Parejo Alfonso, en el que se
acuerda valorar los terrenos del frente de la playa en virtud de lo dispuesto
en el Acuerdo adoptado por el Pleno de la Corporación de 19 de enero de 2001,
cuando nunca en dicho Pleno se acordó la compra sino la compensación de
derechos urbanísticos y además estima que resulta procedente que la Gerencia
recurra a la contratación de una empresa especializada al objeto de disponer de
un informe pericial, obviando completamente a los arquitectos especialistas en
derecho urbanístico que están integrados en la Gerencia de Urbanismo del
Ayuntamiento.
En base a este
escrito se solicita informe a la Sociedad de Tasación S.A. en mayo del 2001, la
cual valora los terrenos en 7.789.000.000 pesetas, pero sin embargo ya en su
apartado de “ antecedentes” pone de relieve que lo que solicita la Gerencia
Municipal de Urbanismo es el Valor de Mercado de los terrenos a efectos
internos del solicitante, bajo las hipótesis que se indicaran, con el objeto de
servir de base a una operación de Compraventa y finalmente establece que las
hipótesis que da la Gerencia de Urbanismo y que debe servir de base a dicha
valoración, son las siguientes, que son tremendamente ilustrativas y por este
motivo se transcriben literalmente:
.Que los terrenos tuviesen consolidados
los aprovechamientos urbanísticos definidos en el PG de S/C del 92 y en PP de
Playa de las Teresitas del 88 (es evidente que el Plan Parcial debía adaptarse
al Plan General, el cual reducía de una manera considerable los metros
edificables).
.Que
se hubiese terminado la gestión urbanística y quedase solo pendiente de
ejecución y finalización las obras de urbanización (nada más lejos de la
realidad dado que incluso al día de hoy las parcelas de la playa de las
Teresitas no se encuentran en dicha situación).
.Que
no existiesen servidumbres ni cargas urbanísticas o de cualquier otro tipo
excepto las del punto anterior (se desconoce totalmente este extremo, pues no consta en el expediente que se haya hecho ninguna
averiguación al respecto).
.Que
no fuesen exigibles cesiones de terrenos o de aprovechamientos (el suelo de las
parcelas que integran el Frente de la Playa estaba considerado como Suelo
Urbano no consolidado, con lo cual debía exigirse a los propietarios el 10% de
cesión de terrenos).
.Que
los terrenos no se encuentren afectados por el deslinde Marítimo Terrestre de
Costas (no solo se encuentran afectados sino que además puede suponer una
reducción considerable del valor de las parcelas como detallaremos en su
momento y esta afectación se produce no solo con arreglo a la Ley de Costas de
1988, sino que las parcelas se encontraban ya afectadas por deslinde realizado
en el 1961).
.Que no sea de aplicación el decreto
10/2001 del Gobierno de Canarias de estándares Turísticos (no cabe duda que le
seria de aplicación dado el uso que tenían las parcelas)
.Que
no se consideren el Decreto 4/2001en cuanto a las suspensiones decretadas en el
ámbito de los usos turísticos ni las posibles DIRECTRICES DE ORDENACION GENERAL
Y DELTURISMO DE CANARIAS que al tiempo de periodo de la suspensión dictara el
Gobierno de la CCAA en cuanto sus afecciones a los terrenos valorados. (Como ya
se dijo anteriormente “la moratoria turística” suspendía la ejecución de todos
los planes parciales y licencias urbanísticas).
Que
los terrenos afectados estén en disposición de obtener licencias de obras
directamente según proyectos de ejecución que agoten las edificabilidades
asignadas en este momento por el planeamiento (basta visitar la playa de Las
Teresitas para darnos cuenta de que esta premisa en la actualidad aun no se ha
cumplido).
Por su parte la Junta de Compensación de
Playa de las Teresitas aporta una valoración realizada por el “Centro de
Política del Suelo y Valoración de la Universidad Politécnica de Cataluña” de
abril del 2001 que valora las propiedades en 12.740.000.000 de pesetas. Esta
valoración desde un primer momento dice que se trata de determinar el valor de
mercado de 11 solares urbanos, con lo que no entramos a analizarla dado que
parte de una premisa totalmente errónea, que no es otra que la de considerar
dichas parcelas como solares, cuando tienen la consideración de suelo urbano no
consolidado
Resulta incomprensible que el
Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, que ya tenía dos valoraciones,
una de ellas encargada por el mismo ( y sin contar la realizada por un
arquitecto de su propia gerencia a la que me referiré a continuación) el día 28
de mayo del 2001 en una carta del Gerente Don José Tomas Martín González al Sr.
Presidente de Caja Canarias D. Rodolfo Núñez Ruano, le solicita un ejemplar
actualizado de la tasación de las parcelas puesto que dicha entidad bancaria
concedió en su día un crédito y así “contribuiría a una mejor solución de
dichas negociaciones” . Como consecuencia de ello la empresa TINSA S.A.
(TASACIONES INMOBILIARIAS S.A.) realiza una valoración y estima que el valor de
las parcelas es de 10.550.063.200 pesetas, pero muy hábilmente esta empresa no
hace ninguna mención a todos los condicionantes que por supuesto reducirían de
una manera considerable el valor de las mismas, y que si puso de relieve la
empresa SOCIEDAD DE TASACION S.A., pero sin embargo cuando realiza la
valoración se refiere siempre a “valoración de solares” aunque en sus
observaciones hace constar que se podría exigir la adecuación del Plan Parcial,
pues el anterior Plan parcial del año 1.987 se debe adecuar al Plan General del
año 1.992 y se podría exigir asimismo una nueva redacción del Proyecto de
Compensación.
Al igual que hace el Banco de España,
hemos de indicar que estas tres valoraciones no dejan de ser sino eso,
“valoraciones”, puesto que en ningún caso se trata de “tasaciones”. La
diferencia parece baladí, pero no lo es, en tanto que la tasación determina el
valor exacto del bien en el momento presente mientras que la valoración
incorpora parámetros futuribles en donde los análisis quedan absolutamente
desvirtuados en el caso de que esas opciones de futuro no pudieran ser
realizadas, como efectivamente ha ocurrido en este caso.
No hemos de olvidar que el informe de la
Intervención del Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife ponía el
acento en que estas valoraciones habrían de ser realizadas mediante informe
pericial por funcionario cualificado dentro de la propia Administración, por
tanto no podemos dejar de sorprendernos nuevamente cuando en el expediente que
ha sido remitido a esta Fiscalía por el propio Ayuntamiento, aparece un informe
pericial de tasación del valor de las parcelas del frente de la playa realizado
por la arquitecta municipal de la propia Gerencia de Urbanismo, Doña Pía Oramas González Moro, de fecha 1 de marzo de 2001 y donde
se valora el Frente de la Playa (es decir las parcelas adquiridas por el
Ayuntamiento) en el importe de 3.210.136.700 pesetas. Se observa que es
precisamente este informe el más completo y serio de todos ellos, toda vez que
se hace constar que, como es habitual en las técnicas de tasación inmobiliaria,
se ha optado por calcular el valor del suelo por distintas metodologías y
barajar distintas hipótesis, para razonadamente, fijar, entre los resultados
obtenidos, como valor de tasación, aquel que se estime más acorde con las
circunstancias del mercado en el momento de la tasación ( requisitos exigidos
por la O.M. de 30/11/94 que regula las valoraciones
de inmuebles para determinadas entidades financieras en España) y además añade
“ si bien, dado que la finalidad de la presente tasación es la adquisición por
parte del ayuntamiento del posible aprovechamiento materializable
en las parcelas del frente de la playa”, con lo que queda evidenciado que en la
fecha en que Doña Pia Oramas
realiza el informe pericial, el precio que pensaba pagar el Ayuntamiento por
las parcelas era el de la compensación del derecho urbanístico, con base a lo
que fue aprobado en el pleno de 19 de enero del mismo año y era precisamente
por ese motivo por el que se hacia la valoración bajo las siguientes hipótesis
de aprovechamiento:
1º. De acuerdo al Plan Parcial
Materialización del 100% del aprovechamiento del Frente de la Playa.
2º. Considerando los estándares del
10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos.
3º. Considerando
las parcelas afectadas por el dominio publico terrestre.
4º. descontando el 1,5349 % del
aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento como propietario.
5º.Considerando el deber de cesión del 10% del
aprovechamiento urbanístico, una vez producida la modificación del Plan.
Además
advertía que como no se habían completado los deberes de cesión, urbanización y
equidistribución se trataba de suelo urbano no consolidado,
toda vez que:
a)
No se ha completado el desarrollo del planeamiento del Área, en tanto que el
Plan General de Ordenación urbana establece la tramitación de la Modificación del Plan Parcial
según las instrucciones contenidas en las fichas de ordenación detallada, la
cual no se ha llevado a cabo.
b) Las determinaciones de la ordenación
no se encuentran adaptadas a lo regulado en el decreto 10/2001, de 22 de enero,
por el que se regulan los estándares turísticos.
c) El sistema de actuación establecido es
el de Compensación. No se han aprobado los Estatutos y Bases, constituido la
Junta de Compensación, ni tramitado el Proyecto de Compensación conforme al
ámbito del Polígono previsto en la ordenación y las nuevas condición es
urbanísticas impuestas por el Plan general.
d) No se han elaborado los proyectos de
urbanización de la totalidad de las fases previstas, y por tanto no se ha
completado la urbanización.
e) No se han cedido la totalidad de los
terrenos de cesión obligatoria y gratuita, previstos en el Plan Parcial
aprobado.
f) No se han liberado de ocupantes y
cargas los terrenos de cesión obligatoria y gratuita ni llevado a cabo las
demoliciones necesarias.
g) No se han
cedido los terrenos correspondientes al 10% del aprovechamiento urbanístico.
Pues bien, a pesar del completísimo
informe pericial realizado por su propio arquitecto, no solamente no lo
mencionan sino que los Servicios Técnicos de la Gerencia Municipal de
Urbanismo, mediante informe de valoración firmado por su Secretario Delegado
Don Juan Víctor Reyes Delegado y por el responsable del Área Económica Don
Javier García López de Vergara hacen caso omiso a esta tasación interna, y
también a la tasación externa encargada por el Ayuntamiento para concluir que
la valoración de TINSA, en 10.550.063.200, es la que resulta adecuada y
suficiente por cuanto se ajusta al valor de mercado de las 11 parcelas cuya
adquisición se contempla en el Convenio Urbanístico (llegados a este punto, no
podemos olvidar las dudas que acerca de las valoraciones realizadas por esta
empresa se ponen de manifiesto por el Banco de España y que se encuentran
recogidas en el apartado “ tercero” de nuestra querella).
El resultado final de todo ello es que
los servicios de la Gerencia de Urbanismo, aceptan, una valoración externa que
triplica la valoración realizada por un técnico propio, la dan por buena, y
tramitan a instancias superiores el resultado de sus apreciaciones (sin olvidar
asimismo que supera en 2.761.063.200 pesetas a la realizada por la empresa a
quien por parte de la Gerencia de Urbanismo se encargo dicha tasación).
DECIMOCTAVO. Como consecuencia de la
publicación del Convenio en el Boletín Oficial de la Provincia de fecha 12 de
octubre del 2001 se presentan una serie de alegaciones al mismo. Sin embargo D.
Jerónimo Delgado Delgado, Presidente de la Junta de
Compensación del Polígono Playa de las Teresitas, parece contar con información
de carácter privilegiado cuando, con carácter previo, el día 29 de octubre de
2001 dirige un escrito a la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excelentísimo
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife en el que manifiesta “habiéndosenos
informado por esa Gerencia de la visita efectuada por representantes de “ los
extranjeros”, cuyas parcelas se encuentran ubicadas dentro del Polígono,
informa que son 8 las parcelas de las que son titulares extranjeros, que no
ostentan la nacionalidad española, y que en el momento de proceder a la reparcelacion del Polígono fueron integradas en su totalidad
en la escritura publica, y añade que el proceso del expediente de reparcelacion fue aprobado por el Ayuntamiento el 23 de
mayo de 1.989, con la debida publicidad y conocimiento de todos los
propietarios e inscrito en el Registro de la Propiedad sin que por ninguno de
los propietarios se haya formulado reclamación alguna.
Pues bien, a
partir del día siguiente del citado escrito de D. Jerónimo Delgado comienzan a
tener entrada en la Gerencia Municipal de Urbanismo reclamaciones de diversos
extranjeros que alegan, sustancialmente, que no les han sido notificados los
acuerdos de la Asamblea General ni de la Junta de Delegados de la Junta de
Compensación Playa de las Teresitas, a pesar de haberlo solicitado
reiteradamente, e incluso a través de la propia Gerencia de Urbanismo.
Manifiestan asimismo que tienen impugnados y recurridos ante la Gerencia todos
y cada uno de los Acuerdos de la Junta de Delegados y de la Asamblea General de
la Junta de Compensación de la Playa de las Teresitas desde la fecha en que son
propietarios de fincas dentro del Polígono. Alegan, también, que en ningún
momento ni el Ayuntamiento ni la Junta han comunicado ni notificado ninguno de
los acuerdos de la Junta de Delegados y de la Asamblea General, por cuyo motivo
estiman que serán nulos todos los actos posteriores entre los que se encuentra,
precisamente, el Convenio. Solicitan que dicho Convenio quede en suspenso y se
les haga entrega de todos y cada uno de los acuerdos de su Asamblea y su Junta
de Delegados y que se resuelvan los recursos pendientes ante la Gerencia a fin
de evitar la total y absoluta indefensión en que han sido colocados.
Y no son solo los extranjeros, pues mas
de 80 ciudadanos españoles, todos ellos mayores de edad, vecinos de Santa Cruz
de Tenerife y con domicilio en el Barrio de San Andrés, “Las Huertas”,
solicitan del Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife
ser oídos, y manifiestan expresamente su oposición al Convenio para la
reordenación del Plan Parcial Playa de las Teresitas.
Las alegaciones de ese numeroso grupo de
ciudadanos, parecen estar tan suficientemente bien fundamentadas como para que
el Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, velando por el interés
de su Pueblo, les hubiera expuesto las ultimas razones que le han llevado a la
formalización y firma del Convenio, y tan descabelladas no debían ser sus
alegaciones cuando, recientemente, la Sala de lo Contencioso Administrativo
del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en su Sentencia nº 101 de fecha
31 de marzo del 2006, declara que las fincas números 50, 62, 94 y 113 no fueron
aportadas por sus propietarios a la Junta de Compensación y, que tampoco fueron
expropiadas por el Ayuntamiento, y por este motivo declara la nulidad parcial
del proyecto de Compensación del Plan Parcial de las Teresitas de 23 de mayo de
1989, excluyendo del mismo a dichas fincas.
La Corporación Municipal a la vista de la
existencia de las reclamaciones formuladas por propietarios de terrenos dentro
del Polígono y de otros ciudadanos que actúan por si mismo o en nombre de
distintas agrupaciones, asociaciones o entidades que manifiestan interés en la
aprobación o no del citado Convenio, deja de actuar “ per
se” y se encuentra con que D. Ángel Ballesteros Fernández Abogado de Madrid,
especialista en Derecho Administrativo Local, y en quien se da la circunstancia
de que en muchos de los artículos que ha escrito o de los cursos que ha
impartido, lo ha hecho con Don Luciano Parejo Alfonso, a la sazón hermano de
Don Manuel Parejo Alfonso, en aquel momento Consejero Director de la Gerencia
Municipal de Urbanismo del Excelentísimo Ayuntamiento de esta Ciudad, se
ofrece en escrito de 17 de diciembre de 2001 para contestar a las alegaciones
presentadas en el periodo de información publica del Convenio al que tanto nos
estamos refiriendo. Es más, el Abogado señor Ballesteros fija sus honorarios
profesionales en 10.350 euros, manifiesta que esta dispensado de la prestación
de garantía definitiva y, por ultimo, declara, bajo su responsabilidad, no
estar incurso en prohibición de contratar y estar al corriente del cumplimiento
de sus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
La Gerencia Municipal de Urbanismo en
lugar de realizar el expediente que determina la Ley de Contratos de las
Administraciones Públicas, procede, sin más, a realizar un contrato de
asistencia técnica para que el proponente, abogado D. Ángel Ballesteros, se
encargue de informar sobre las alegaciones presentadas en el periodo de
información pública, a sabiendas, claro esta, de que dicho informe, en todos
los supuestos, habría de ser realizado por funcionarios dependientes de la
propia Corporación Local.
El contrato de D. Ángel Ballesteros es
aprobado por Resolución del Señor Consejero Director de la Gerencia Municipal
de Urbanismo del Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, D.
Manuel Parejo Alfonso, de 6 de febrero del 2002. En dicha resolución se aprueba
la contratación administrativa de D. Ángel Ballesteros Fernández, abogado, para
la realización del susodicho informe fijando éste sus honorarios en 10.867,50
euros. El contrato se firma el día 28 de febrero, cuando ya estaba prestado el
servicio contratado, puesto que la Minuta de Honorarios librada por el Letrado
Sr. Ballesteros lleva fecha de 1 de febrero de 2002, incluso anterior a la
resolución aprobatoria.
Investido del carácter de asesor de la
Corporación Municipal, el abogado Sr. Ballesteros, asistido por D. Agustín E.
de Asís Roig, profesor titular de Derecho
Administrativo, desmonta todas las reclamaciones formuladas con una sola
consideración: los propietarios reclamantes carecen de legitimación por no ser
titulares regístrales, al momento de la redacción del informe, de fincas dentro
del Plan Parcial Playa de Las Teresitas ( criterio distinto al sentado por la la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en que se baso la
Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de
Canarias cuando excluyó las parcelas a las que nos hemos referido
anteriormente). Termina el informe sugiriendo que el texto de los Acuerdos
adoptados se elevara a definitivo a la firma de las partes ( ignora el señor
letrado que las partes habían firmado el Convenio el 18 de septiembre, 4 meses
antes de su informe, sellado en fecha 29 de enero de 2002).
Ni que decir tienen que en base al
informe suministrado por los indicados letrados, la Gerencia Municipal de
Urbanismo comunica, en mayo de 2002, a todos y cada uno de los alegantes contra el texto del Convenio las razones de la
desestimación a la totalidad de las alegaciones presentadas. Eso si, otorgando
los recursos administrativo que resulten procedentes.
Resulta una vez más asombroso que ante la
reclamación de afectados que, con documentación notarial, acreditan ser
propietarios de parcelas en el Polígono, el Ayuntamiento no se tome la menor
molestia en averiguar que había podido pasar para que se vieran expoliados de
sus fincas y de sus derechos, aceptando sin mas el único argumento dado por el
letrado asesor (la falta de titulación registral).
DECIMONOVENO. Tras la firma del Convenio
se inician las actuaciones tendentes a lograr que todo lo pactado en el
Convenio de 18 de septiembre de 2001 se plasme en la normativa urbanística
correspondiente, y así en el mes de junio de 2003 la Gerencia de Urbanismo
solicita informe de modificación puntual del PGOU92 (relativo al Plan de
Ordenación Urbana, Área de las teresitas) al Consejo Insular de Aguas de
Tenerife, al Cabildo Insular de Tenerife y a la Demarcación de Costas,
culminando estas actuaciones en fecha 17 de octubre del 2003, cuando el Pleno
del Ayuntamiento aprueba el expediente relativo a la modificación puntual del
PGOU de 1992 en las Teresitas, a los efectos de aprobación provisional, el cual
es remitido en fecha 6 de noviembre de 2003 a la Conserjería de Política
Territorial y Medio Ambiente, Dirección General de Ordenación del Territorio.
Solamente una incidencia merece nuestra
atención para continuar asombrándonos del grado de interés e implicación del
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife en el desarrollo del proyecto de
Modificación Puntual. Pues bien, el Servicio Técnico de Planes Insulares envía
al Ayuntamiento un escrito de fecha 3 de marzo del 2004 en el cual pone reparos
a la planificación del territorio que se pretende efectuar dentro del Plan,
estableciendo la necesidad de eliminar el uso residencial en las parcelas B6 y
B7, o como mínimo, que se establezca en la normativa la prohibición expresa de
acceso a las parcelas desde la carretera TF121, así como que se establezcan
los retranqueos para cumplir la distancia mínima de la línea de edificación.
A pesar de
estos reparos, cuando el Ayuntamiento aprueba el 17 de octubre de 2003 ,
provisionalmente, nuevamente la Modificación del Plan General de Santa Cruz de
Tenerife no incorpora las correcciones requeridas por el Cabildo sobre la
carretera insular TF121, de San Andrés a Igueste de
San Andrés, justificándolo el Director Ejecutivo de la Dirección Técnica de
Políticas Territoriales del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife en escrito
de fecha 20 de febrero del 2004 cuando manifiesta que “la modificación puntual
que se propone no altera la ordenación ni el régimen urbanístico de las
referidas parcelas definidas por el vigente Plan
General
de Ordenación Urbana, no siendo posible, por consiguiente, proceder a lo que
propone ese Cabildo Insular”.
Nuevamente por
parte del Sr. Consejero Insular de Área de Planificación, Turismo, Cooperación
Municipal y Vivienda se informa al Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de
Tenerife en fecha 8 de marzo del 2004, lo siguiente, que por su interés paso a
transcribir literalmente :
“Efectivamente, como se sostiene en el
escrito del ayuntamiento, la ordenación urbanística que establece el Plan
General vigente sobre las manzanas B6 y B7 (que son las que quedarían afectadas
por las correcciones derivadas del informe del cabildo )
no resulta alterada en la presente Modificación. No obstante dichas manzanas si
quedan incluidas en el ámbito territorial objeto de dicha Modificación, ya que
el mismo cubre la totalidad del área LA6 (Las Teresitas) en la terminología
del Plan General vigente. Así, pues, lo que se pretende con esta modificación
es sustituir completamente la ordenación urbanística que establece el Plan
General sobre el área LA6 por la nueva, sin perjuicio, de que en partes
concretas del ámbito territorial, esta sustitución suponga mantener las mismas
determinaciones urbanísticas .Por tanto hay que concluir que si es posible en
este instrumento de planeamiento alterar la ordenación urbanística de las
manzanas B6 y B 7, de forma que se subsanen los reparos señalados por el
Cabildo.
Cuestión
distinta es que entre las motivaciones municipales para acometer esta
modificación no se encontrasen las de adecuar la ordenación edificatoria de
esas dos manzanas a los requerimientos de la legislación de carreteras y,
consecuentemente no se alteran (pudiendo hacerlo) las condiciones normativas
vigentes (en concreto los retranqueos de la zona de ciudad jardín para cumplir
con la línea limite de edificación).
Yendo al fondo del asunto, la objeción
señalada por el Cabildo tenía por objeto garantizar las condiciones mínimas de
seguridad vial en la carretera TF21. A tales efectos, se señalaba que la nueva
ordenación suponía en general una mejora de la funcionalidad y seguridad de la carretera,
pero se mantenía un tramo( el que bordea la manzana B6), en el cual no se
alcanzaban las condiciones mínimas requeridas legalmente .Las tres manzanas
lindantes con dicho tramo (B5,B6 y B7) están adscritas a la zona de ciudad jardín
con la exigencia de un retranqueo de 5 metros desde la alineación viaria (
borde de la carretera), cuando el Reglamento de carreteras exige que la línea
limite de edificación se disponga a 12 metros. Además en las manzanas B6 y B7
las condiciones de seguridad vial se agravan más debido a que necesariamente
las futuras parcelas residenciales deberán tener su acceso directamente desde
la carretera.
Cuando se aprobó el Plan General Vigente
no se había promulgado el Reglamento de Carreteras de Canarias. En el momento
en que se aborda cualquier modificación, resulta obligado cumplir en ese ámbito
territorial con la totalidad de disposiciones normativas sobrevenidas, como
ocurre con la exigencia de separación de las edificaciones de la carretera
insular.
Ahora bien, al
establecer la línea limite de edificación a 12 metros como es obligado, las
manzanas B6 y B7 quedan inedificables en la mayor
parte de sus superficies .Por esta razón, en el primer informe del Cabildo se
recomendaba que se reordenara este ámbito residencial para compensar la
eventual disminución del aprovechamiento edificatorio. De otra parte, esta
reordenación urbanística supondría una evidente mejora de los intereses
públicos y de la zona en su conjunto”. No es ocioso recordar, que según el
artículo 16 de la Ley de Carreteras de Canarias, esta condición tiene carácter
vinculante.
Todo ello, origina la respuesta del
Ilustrísimo Alcalde Accidental Don Manuel Parejo Alfonso al Cabildo Insular de
Tenerife donde le pide la cesión de la vía TF121, lo que conllevaría la
asunción por parte del Ayuntamiento de las competencias inherentes a la
titularidad de la parte calificada de urbana, quedando atribuidas al Excmo.
Cabildo Insular las funciones de mantenimiento y conservación de la parte que
discurre por suelo rústico.
En lugar de resolver la incidencia puesta
de manifiesto por el Cabildo, le resulta mas fácil al Ayuntamiento pedir la
cesión del vial, que una vez convertido en “calle”, remueve la competencia del
Cabildo a favor del Ayuntamiento, y así el ayuntamiento encuentra vía libre y
expedita para aprobar el plan de acceso a la carretera, ya sin las
interferencias del molesto Cabildo. Una vez mas, como
podemos ver, los beneficiados de la actuación del Excelentísimo Ayuntamiento de
Santa Cruz de Tenerife han sido los intereses privados, puesto que Inversiones
Teresitas S.A. es la titular de las parcelas afectadas. En lugar de que la
mayor parte de las superficies de las parcelas B6 y B7 quedaran inedificables, el Ayuntamiento convierte la carretera en
calle, olvidando por otra parte que el propio Cabildo le ha manifestado que
dicha reordenación urbanística, que le propone, supondría una evidente mejora
de los intereses públicos.
VEINTE. Analizadas
todas las vicisitudes por las que ha pasado el mencionado Convenio, aun nos
queda por analizar un dato, extremadamente relevante, que se ha producido en el
presente año 2006. Para valorar su importancia antes, y aunque sea muy
brevemente, debemos retrotraernos en el tiempo hasta el año 1988, cuando se
aprueba la Ley 22/1988 de Costas, la cual elimina la posibilidad de adquirir la
propiedad de los terrenos ganados al mar o de cualquier otra porción de dominio
publico como consecuencia de la realización de obras y que se establece, en sus
artículos 3 y 4, de una manera especifica, cuales son las zonas que deben
quedar incluidas en el dominio publico, y habla de ” toda la zona afectada por
las olas en los mayores temporales, las playas, los terrenos inundados por las
mareas, los acantilados hasta su coronación y todos los terrenos ganados al mar
como consecuencia directa o indirecta de obras o por retirada del mar,
cualquiera que sean sus causas”. Claramente se puede apreciar que en la ley de
Costas no se establece ninguna excepción.
Asimismo, la mencionada Ley de Costas
bloqueaba la posibilidad de realizar cualquier tipo de construcción en estos
terrenos hasta no haberse realizado el correspondiente deslinde, que, por otra
parte, se podía realizar de oficio o a instancia de parte, habiendo quedado
acreditado para este caso y por la documentación remitida por la Dirección
General de Costas, que el Excelentísimo Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife,
solicitó se realizara el pertinente deslinde en fecha 4 de octubre del
2001,mediante oficio dirigido a la Demarcación de Costas de esta Ciudad por
parte del Gerente Don José Tomas Martín González, observando por tanto que se
realizó dicha petición con posterioridad a la compra de las parcelas y al pago
de las mismas que, como recordaremos se produjo el 18 de septiembre del 2001, lo
que sin embargo no puede sorprendernos dado que ni siquiera tuvo en cuenta la
línea de deslinde que existía desde el año 1961 y que según el informe pericial
de su propia arquitecta, Doña Pia Oramas
ya afectaba a 9.076,50 metros cuadrados de los 109.420
metros cuadrados que había adquirido, y que por lo tanto ya en el momento de la
compra por parte del mismo, según la Constitución Española eran inalienables,
imprescriptibles e inembargables.
Mas cercano en el tiempo el 20 de febrero
del 2006 cuando la Dirección General de Costas autoriza a la Demarcación de
Costas para que inicie el expediente de deslinde del dominio publico Marítimo Terrestre
en el tramo de la costa perteneciente a la playa de las Teresitas nos
encontramos con que, lejos de reducir la de 1.961, la amplia considerablemente
y como consecuencia de ello ya de los 109.420 metros que compro el Ayuntamiento
no están afectados solo los 9.076,50 metros dichos, sino que están afectados
31.159 metros cuadrados, es decir casi una tercera parte del terreno adquirido
por el mismo, era y es de dominio publico, pero, es mas, resulta que los
terrenos que se encuentran afectados son, precisamente, donde presumiblemente
irían ubicados los hoteles, ya que son los únicos que son llanos.
Todo ello, nos permite llegar a una
conclusión, tenida en cuenta la línea de deslinde propuesta por la Demarcación
de Costas de Tenerife, que sin embargo no esta aprobada definitivamente por la
Dirección General de Costas, y que no es otra que resaltar que el Excelentísimo
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, en el supuesto de aprobarse la
mencionada línea de deslinde, en realidad ha satisfecho la cantidad de
8.750.000.000 millones de pesetas por 74.420 metros cuadrados de acantilado.
Por
lo expuesto,
SE
SOLICITA A LA SALA DE LO CIVIL Y PENAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA
COMUNIDAD AUTONOMA DE CANARIAS tenga por formulada querella contra D. MIGUEL
ZEROLO AGUILAR, D. MANUEL PAREJO ALFONSO, D. ANTONIO MESSIA DE YRAOLA, D. JUAN
VICTOR REYES DELGADO, D. JOSE LUIS ROCA GIRONES, D. EMILIO JOSE FRESCO
RODRIGUEZ, D. JOSE EMILIO GARCIA GOMEZ, D. JOSE EUGENIO DE ZARATE PERAZA DE
AYALA, D. JOSE TOMAS MARTIN GONZALEZ, D. ANTONIO RAMON PLASENCIA
SANTOS y D. IGNACIO MANUEL CANDIDO GONZALEZ MARTIN, por el delito de
Prevaricación previsto y penado en el artículo 404 del Código Penal y por el
delito de Malversación de Caudales Públicos previsto y penado en el artículo
432 nº 1 y 2 del mismo Texto Legal, en los términos expuestos en el
encabezamiento de esta querella y sin perjuicio de la ampliación de la misma si
en la investigación aparecieran indicios de un hecho delictivo distinto; su
admisión a trámite junto con las Diligencias Preliminares de Investigación nº
2/2006 de la Fiscalía Especial para la Represión de los Delitos Económicos
relacionados con la Corrupción que se acompañan con la presente, incoándose las
correspondientes Diligencias Previas conforme al Titulo II del Libro IV de la
Ley de Enjuiciamiento Criminal, en las que se acordara la practica en legal
forma de las diligencias propuestas por el Ministerio Fiscal, así como las que
pudieran derivarse de las que se practiquen.
Santa Cruz de Tenerife a
19 de Diciembre del 2006.